【典型案例】
（2013）普中民終字第110號
2010年2月1日，被告李某以335346元的價格，向原告某某公司購買位于某某市某某區(qū)某大道x號第x幢第x單元第x層x號房屋1套。雙方簽訂了《商品房購銷合同》及《合同補充協(xié)議》。合同約定被告以銀行按揭付款的方式購買上述房屋。被告于2010年1月18日交納房屋款118748元，其余的216598元到銀行辦理按揭貸款。此后，原告將被告按揭貸款的材料交給中國建設銀行股份有限公司某支行，中國建設銀行股份有限公司某支行經(jīng)過審核后認為，根據(jù)國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)（2010）10號）規(guī)定：“……對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款……”。被告不符合按揭貸款的條件，故銀行未予按揭貸款。原告遂將被告訴至法院。
法院認為，本案中，雙方于2010年2月1日簽訂《商品房購銷合同》及《合同補充協(xié)議》，此時國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)（2010）10號，以下簡稱《通知》）尚未出臺。2010年4月17日，國務院的《通知》出臺。按照《通知》要求，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本案居民暫停發(fā)放住房貸款。被告的個人住房貸款申請，因不符合上述《通知》要求，銀行最終未向其發(fā)放貸款。以上情況表明，國務院《通知》出臺，使得銀行房貸政策發(fā)生調(diào)整，直接導致被告未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致其無法按時取得足額貸款履行合同義務，適用《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條之規(guī)定。
【本案爭議焦點】
《通知》規(guī)定的房貸政策的調(diào)整，是否構(gòu)成情勢變更?
被告解除購房合同，是否需要承擔違約責任?
【法律分析】
?。ㄒ唬┓抠J政策的變化，是否構(gòu)成情勢變更?
情勢變更，是指合同有效成立后，因當事人不可預見的事情發(fā)生（或不可歸責于雙方當事人的原因發(fā)生情勢變更），導致合同的基礎動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力有悖于誠實信用原則（顯失公平）時，則應允許變更合同內(nèi)容或者解除合同的法理。一般認為，情勢變更制度的適用需同時符合以下幾項條件：其一，應有情勢變更的事實，也就是合同賴以存在的客觀情況確實發(fā)生變化；其二，情勢變更，須為當事人所不能預見。如果當事人在訂立合同時能夠預見到相關的情勢變更，即表明其知道相關情勢變更所產(chǎn)生的風險，并甘愿承擔，在這種情況下情勢變更制度就并不適用；其三，情勢變更必須不可歸責于雙方當事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起，如果可歸責于當事人，則應由其承擔風險或違約責任，而不適用情勢變更制度；其四，情勢變更的事實發(fā)生于合同成立之后，履行完畢之前，如果在訂立合同時就已經(jīng)發(fā)生情勢變更，就表明相關當事人已經(jīng)認識到合同的基礎發(fā)生了變化，且對這個變化自愿承擔風險；其五，情勢發(fā)生變更后，如繼續(xù)維持合同效力，則會對當事人顯失公平或?qū)е履康牟贿_。
本案中，被告因國務院《通知》的出臺，銀行房貸政策發(fā)生調(diào)整，直接導致被告未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致其無法按時取得足額貸款履行合同義務。國務院發(fā)布《通知》，房貸政策調(diào)整，非原被告所能預見的，且導致商品房買賣合同被告無法履行房屋價款的支付義務，導致房屋買賣的合同目的無法實現(xiàn)。被告在未取得銀行貸款的情形下，無法履行支付房屋價款的義務。而《通知》何時出臺以及具體內(nèi)容，雙方在訂立合同時均無法知悉。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款，也超出被告的合理預期。因此，本案適用情勢變更情形。
?。ǘ┍桓娼獬彿亢贤?，是否需要承擔違約責任?
根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”即，發(fā)生情勢變更情形，第一種法律后果是維持原合同關系，變更某些內(nèi)容，以排除情勢變更導致的不公平結(jié)果。第二種法律后果是，當?shù)谝环N變更合同的方式不足以排除不公平的結(jié)果，則采取消滅合同關系的方法以恢復公平。本案中，采取第一種變更合同的方式無法排除不公平的結(jié)果，因此請求法院解除《商品房購銷合同》。又因《商品房購銷合同》的解除，系因《通知》“對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款”的規(guī)定，貸款政策的變化，非當事人簽訂合同時所能預見，也超出被告的合理預期。若仍要求被告依合同約定承擔責任，既不符合誠實信用原則，亦顯然有失公平。因此，情勢變更導致合同的解除，雙方當事人不應按照合同的約定追究違約責任，應根據(jù)公平原則確定雙方的責任。
綜上，商品房買賣合同，作為一種特殊的合同，遇有客觀情況重大變化如國家貸款政策的調(diào)整，為公平劃分雙方當事人的責任，在合約缺乏約定的情況下，可以適用情勢變更，以實現(xiàn)公平之原則。但情勢變更作為契約嚴守原則的例外，國家對情勢變更的適用規(guī)定嚴格的條件。即，當事人在合同中約定了關于未來可能發(fā)生的情勢的風險負擔，或者通過合同解釋的方式對合同的風險負擔作出劃分，優(yōu)先適用合同的約定或合同解釋。只有在合同履行期間，當客觀情況發(fā)生重大變化，不為當事人所知悉及合理預見，且不屬于一般的商業(yè)風險，才可適用情勢變更。這也體現(xiàn)了意思自治優(yōu)先的法理。
