案情
鄧某將自有的一套商品房委托某置業經紀公司掛牌銷售。后該置業經紀公司與徐某簽訂一份房屋買賣合同，房屋所有人鄧某未到場也不知情。某置業經紀公司負責人肖某代合同的甲方即出賣方鄧某在合同上簽名，并代鄧某收取了買房者徐某定金2萬元。合同約定，如甲方鄧某違約，需雙方返還定金給徐某。合同簽訂后，肖某通過微信及電話與鄧某聯系，協商買房事宜，雙方最后未能達成一致意見，鄧某不同意出賣房屋。徐某要求鄧某、某置業經紀公司雙倍返還定金4萬元。
分歧
關于鄧某不同意出賣房屋，徐某可否根據合同的定金條款，主張鄧某、某置業經紀公司雙方返還定金，存在兩種不同觀點：
第一種意見認為，鄧某、某置業經紀公司應當雙方返還定金。因為徐某和某置業公司簽訂的房屋買賣合同成立并已生效。合同雖然沒有鄧某的簽名，但是在鄧某授權和認可的情況下簽訂的，且合同簽訂后得到了鄧某的追認。
第二種意見認為，合同未成立，某置業公司應當返還徐某定金2萬元。因為合同沒有出賣方鄧某的簽字，簽訂合同后，鄧某也未作出同意追認合同效力的意思表示。
分析
筆者同意第二種意見，主要理由如下：
第一，關于合同的效力問題。合同的訂立是當事人意思表示一致的行為，當事人應當在公平、自愿的基礎上訂立合同。根據《中華人民共和國合同法》第四十八條規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。本案中，某置業經紀公司作為中介方，在未得到房屋所有人鄧某明確授權委托的情況下，與購房者徐某立房屋買賣合同，是為無權代理行為。某置業經紀公司負責人肖某在合同上代鄧某簽名，與徐某簽訂房屋買賣合同，且未得到鄧某的追認，故該合同對鄧某不發生法律效力。筆者不同意第一種意見，認為簽訂合同后肖某通過微信及電話與鄧某聯系，鄧某追認了合同的效力，只是因為出賣車庫及房屋過戶問題才反悔的。筆者認為，催告合同相對方對房屋買賣合同效力的追認，應當是在合理的期限對方內作出明確的真實意思表示，不能僅以某個時間點上某個并不明確的意思表示為依據認定對方追認了合同的效力。而本案中，肖某與鄧某的微信及電話聯系中，鄧某反復表示再考慮考慮，最后并未作出同意追認合同效力的意思表示。因此，涉案房屋買賣合同未得到出賣方鄧某的追認，合同未成立。
第二，關于是否應當雙方返還定金。合同無效或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力，定金條款屬于合同的一部分，也沒有法律約束力。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效或者撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，因涉案房屋買賣合同不成立，合同的定金條款也不發生法律效力，某置業經紀公司代為收取保管的定金20000元應當予以返還給買受方徐某。
