房產(chǎn)投資需要注意五大點(diǎn) 經(jīng)典案例分析： 例如，北京的一位李先生以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)一套位于東城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米，2004年底，在海淀區(qū)貸款50萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套商品房用于今后自
房產(chǎn)投資需要注意五大點(diǎn)
經(jīng)典案例分析：
例如，北京的一位李先生以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)一套位于東城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米，2004年底，在海淀區(qū)貸款50萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套商品房用于今后自住。該套房改房每年需負(fù)擔(dān)取暖費(fèi)2800元，結(jié)合目前該區(qū)域的市場(chǎng)狀況，其出售價(jià)格為42萬(wàn)元（包含裝修），月租金2000元?，F(xiàn)在我們來(lái)算算該出租房子收租金還是賣(mài)掉房子回收資金去歸還海淀房產(chǎn)的銀行貸款。
租金收益率的計(jì)算：為確保出租房屋的品質(zhì)，張先生還需要投入10000元左右購(gòu)置電器和家具；此外，出租過(guò)程中每年幾乎都應(yīng)留出一個(gè)月的空置期。則年租金凈收益=2000 11-1800-900=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49%。顯然，與其靠收取租金獲取4.49%的年收益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬(wàn)元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款，因?yàn)楹５淼姆孔铀冻龅馁Y金成本是5.51%，高于4.49%的資金收益率。
房產(chǎn)投資需要注意五大點(diǎn)
綜上所述，美麗家園建議廣大房產(chǎn)消費(fèi)者，出于當(dāng)前復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，以及結(jié)合政策變動(dòng)因素的考慮， 以房養(yǎng)房 應(yīng)該不再是一成不變的房產(chǎn)投資模式，而需要更加關(guān)注以下五個(gè)方面：
其一，如果擬出售的那套房產(chǎn)按揭貸款沒(méi)還清或房款付清了但沒(méi)有取得房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓時(shí)將會(huì)受到很多限制。比如此次2年的時(shí)間界定以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，將會(huì)使許多因?yàn)闆](méi)有及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的投資者造成收益損失。
其二，如果考慮長(zhǎng)久出租，要想維持原有居住品質(zhì)和租金水平，還應(yīng)每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電。
其三，根據(jù)上例中的房產(chǎn)租賃市場(chǎng)行情，綜合考慮各種因素，目前出租房屋的投資收益率在4.5%左右，低于目前的房貸利率約1個(gè)百分點(diǎn)（5.51%-4.5%）， 以房養(yǎng)房 出租所收取的租金與一次性出售房產(chǎn)回籠資金所節(jié)約的貸款利息相比，后者每年可節(jié)省資金420000 1%=4200元。
其四，充分考慮利率變動(dòng)的影響，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)
在當(dāng)前加息背景下，對(duì)于準(zhǔn)備分次置業(yè)，尤其是以按揭貸款形式購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)充分考慮利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響，規(guī)避購(gòu)置房產(chǎn)過(guò)程中的利率風(fēng)險(xiǎn)。
第一，房產(chǎn)投資負(fù)債比例不宜過(guò)高，適當(dāng)控制貸款成數(shù)，降低月供還款與收入的比例；
第二，慎用 以租抵貸 方式購(gòu)房，切忌將預(yù)期的房租收入作為按揭貸款主要還款來(lái)源；
第三，如果沒(méi)有高于銀行房貸利率的投資回報(bào)項(xiàng)目，而且今后沒(méi)有大額開(kāi)支計(jì)劃，可以將手頭的富余資金用于提前歸還銀行按揭貸款，以減少不必要的利息支出。
其五，有效組合房地產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)最佳用途
當(dāng)個(gè)人擁有兩套以上房產(chǎn)，短期內(nèi)沒(méi)有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的考慮，則需進(jìn)一步分析現(xiàn)有房產(chǎn)各自的地理區(qū)位、內(nèi)在品質(zhì)、周邊環(huán)境等特點(diǎn)，確定哪套房產(chǎn)自己居?。磕奶子糜诔鲎馔顿Y？通過(guò)有效組合配置房地產(chǎn)資源，揚(yáng)長(zhǎng)避短，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的最佳用途，創(chuàng)造最大投資收益。
