最近，寧夏首家全球化產(chǎn)權(quán)式青春大廈舉行了隆重的裙樓封頂儀式。其在宣傳中稱“青春大廈以每套客房為單位，為社會(huì)中小投資者提供了一個(gè)理想的平臺(tái)，從而讓普通投資者實(shí)現(xiàn)擁有自己酒店的夢(mèng)想”。如今，在銀川市的各大街道顯眼處，該項(xiàng)目“低門(mén)檻、高回報(bào)，每年可獲純利1
最近，寧夏首家全球化產(chǎn)權(quán)式青春大廈舉行了隆重的裙樓封頂儀式。其在宣傳中稱“青春大廈以每套客房為單位，為社會(huì)中小投資者提供了一個(gè)理想的平臺(tái)，從而讓普通投資者實(shí)現(xiàn)擁有自己酒店的夢(mèng)想”。如今，在銀川市的各大街道顯眼處，該項(xiàng)目“低門(mén)檻、高回報(bào)，每年可獲純利10％”的廣告隨處可見(jiàn)。記者了解到，這種類似的“返租銷售”銷售模式在全國(guó)許多城市都存在。“返租銷售”果真像部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所描述的那樣，是一種零風(fēng)險(xiǎn)、高收益的投資嗎？
“返租銷售”重新抬頭
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在深圳，某商城打出“滴水成金”的旗號(hào)，承諾“10年返租，每年8％”。上海某酒店式公寓的開(kāi)發(fā)商則承諾，在扣除了營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、附加稅、物業(yè)管理費(fèi)、空置損失等所有費(fèi)用之后，凈回報(bào)返還業(yè)主10年期6．5％。開(kāi)發(fā)商為了取信客戶，還請(qǐng)了專門(mén)的擔(dān)保公司做擔(dān)保。所有這些“返租銷售”都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)又與開(kāi)發(fā)商簽訂了返租收益合同，使得普通市民進(jìn)入樓市投資的門(mén)檻大大降低。
據(jù)專家介紹，“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。
“返租銷售”只是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種營(yíng)銷手法，在上世紀(jì)90年代中期由香港傳入，興起于廣州、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市，隨后流傳全國(guó)，其實(shí)質(zhì)就是先銷售后承租，同時(shí)給予固定比例的租金回報(bào)。由于當(dāng)時(shí)眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產(chǎn)商在樓盤(pán)未竣工前就卷款而逃，在全國(guó)造成了許多“爛尾樓”，因此，這種營(yíng)銷方式出臺(tái)不久就遭到建設(shè)部明令禁止。
近年來(lái)，在樓市產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始在“回報(bào)率”、“返租年限”方面大做文章，以求能在最短時(shí)間內(nèi)銷售出產(chǎn)品，加速資金滾動(dòng)。如此一來(lái)，“返租銷售”才在內(nèi)地市場(chǎng)重新抬頭。
售樓噱頭暗藏風(fēng)險(xiǎn)
“返租銷售”真的像部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所描述的那樣，是一種零風(fēng)險(xiǎn)、高收益的投資嗎？
記者了解到，“返租銷售”實(shí)際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開(kāi)發(fā)商玩的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)。
此外，在“返租銷售”經(jīng)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商鋪分割成若干個(gè)小的店面逐個(gè)出讓，這樣一來(lái)，購(gòu)房者無(wú)法獲得完全的物權(quán)。同時(shí)，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與買家簽訂合同時(shí)大多采取了“商鋪出讓”的字眼，在對(duì)外宣傳時(shí)也冠以“取得40年產(chǎn)權(quán)不變”等，事實(shí)上名為投資，但使用權(quán)與所有權(quán)分離，給以后的經(jīng)營(yíng)埋下隱患。
更大的風(fēng)險(xiǎn)是，一旦項(xiàng)目銷售完成，開(kāi)發(fā)商便套現(xiàn)出局，承租商背著巨大的租金成本，而承租商的支付能力和信譽(yù)難以保證，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的美夢(mèng)都將化為泡影。
位于重慶市渝中區(qū)兩路口的中華廣場(chǎng)是由重慶科華（集團(tuán)）公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)。2003年7月，數(shù)十位投資者先后購(gòu)買該廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式商鋪，并立即與重慶新一佳百貨公司（簡(jiǎn)稱重慶新一佳）簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》，租期為10年，年投資回報(bào)率8%。然而，投資者們發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在銷售商鋪時(shí)，承諾租賃的商家是深圳新一佳，簽約時(shí)卻變成了重慶新一佳。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商還是通過(guò)減免總鋪款的方式，向眾多投資者支付了前兩年的租金。
今年7月25日，按照租賃合同規(guī)定，投資者就該領(lǐng)取第3年度的首筆租金了，但重慶新一佳卻以眾多業(yè)主太零散為由，不愿單獨(dú)向每位投資者支付租金。投資者們隨后找開(kāi)發(fā)商出面解決，可開(kāi)發(fā)商董事長(zhǎng)卻神秘失蹤，原開(kāi)發(fā)企業(yè)辦公地點(diǎn)也空無(wú)一人。投資者今后8年的租金回報(bào)至今尚無(wú)著落。
