2005年，因?yàn)楹暧^調(diào)控，房產(chǎn)投資成為一個(gè)忌諱的詞匯，但是房子的投資功能和增值保值功能，即使是對(duì)滿足自住需求的購(gòu)房客戶，也成為決定是否購(gòu)買的重要參考因素。在宏觀調(diào)控的大背景下，房產(chǎn)的短期投資成了眾矢之的，其風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。而實(shí)際上，宏觀調(diào)控政策并沒(méi)有對(duì)
2005年，因?yàn)楹暧^調(diào)控，房產(chǎn)投資成為一個(gè)忌諱的詞匯，但是房子的投資功能和增值保值功能，即使是對(duì)滿足自住需求的購(gòu)房客戶，也成為決定是否購(gòu)買的重要參考因素。在宏觀調(diào)控的大背景下，房產(chǎn)的短期投資成了眾矢之的，其風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。而實(shí)際上，宏觀調(diào)控政策并沒(méi)有對(duì)長(zhǎng)期的房產(chǎn)投資說(shuō)不，房屋租賃市場(chǎng)也是市場(chǎng)的一個(gè)重要補(bǔ)充。那么如何在長(zhǎng)期投資中獲利，本報(bào)記者約請(qǐng)有關(guān)專家為房產(chǎn)長(zhǎng)期投資算了一筆賬。
短期房產(chǎn)投資受打壓
近日，央行在其官方網(wǎng)站上公布了《2005年4季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查綜述》，報(bào)告顯示，雖然城鎮(zhèn)居民的儲(chǔ)蓄意愿繼續(xù)增強(qiáng)，但是卻認(rèn)為利率水平有點(diǎn)低。央行認(rèn)為，居民在認(rèn)為利率低的同時(shí)卻選擇儲(chǔ)蓄存款，在很大程度上是因?yàn)橥顿Y渠道匱乏的無(wú)奈之舉。央行認(rèn)為，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些新變化，部分城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩，上海甚至還有所下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛較濃厚，居民購(gòu)房意愿不高。在這種觀望情緒下，短期的房產(chǎn)投資行為也受到了稅收政策的擠壓，這樣曾經(jīng)充當(dāng)居住投資房產(chǎn)以求增值保值的渠道也受到堵塞，居民沒(méi)有辦法，只好選擇被動(dòng)儲(chǔ)蓄或者選擇其他投資渠道。
尺度地產(chǎn)山傳海認(rèn)為，最短房產(chǎn)投機(jī)行為可稱為“炒號(hào)”，即交很少的定金來(lái)獲得某一套住宅的認(rèn)購(gòu)權(quán)。當(dāng)其他消費(fèi)者想要購(gòu)買這套住宅時(shí)，必須出高價(jià)來(lái)獲得這種認(rèn)購(gòu)權(quán)，從而使最初認(rèn)購(gòu)者獲得利益。還有一種是買進(jìn)賣出，即真實(shí)購(gòu)買某套住宅，等其升值后再賣出。這兩種行為都是通過(guò)買進(jìn)賣出來(lái)獲得差價(jià)，其所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)比較大。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于三種，一種是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)行業(yè)下滑所引致的整體價(jià)格下跌，使得最初購(gòu)置的物業(yè)貶值；第二種是非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目的預(yù)期升值沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，或?qū)崿F(xiàn)了負(fù)增值，使得差價(jià)不能實(shí)現(xiàn)。如果說(shuō)還有一類的話，就是政策性風(fēng)險(xiǎn)。由于對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性與良性的要求，政府往往會(huì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，當(dāng)房地產(chǎn)投機(jī)行為過(guò)旺時(shí)，政府必然會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策來(lái)打壓，這種打壓要么是使再次交易變得很難，要么是增加再次交易的成本，使得差價(jià)難以實(shí)現(xiàn)。這就使得房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)非常大。
長(zhǎng)期房產(chǎn)投資算好賬
專家認(rèn)為，相對(duì)于房產(chǎn)短期投資，房產(chǎn)長(zhǎng)期投資的獲利也許不那么豐厚，但風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)系博士生導(dǎo)師馮建告訴記者，房產(chǎn)投資回報(bào)可以通過(guò)現(xiàn)金流來(lái)衡量，一次性投入之后，在一個(gè)投資者接受的周期內(nèi)，按照每個(gè)月的凈現(xiàn)金流（月租回報(bào)）來(lái)計(jì)算投資回報(bào)。但是現(xiàn)在投資者也忽略了一些因素，比如預(yù)計(jì)明年租金收入折現(xiàn)為今年的收入，、入住費(fèi)、維修基金等前期一次性投入，交易成本等費(fèi)用，另外，很多人忽視了機(jī)會(huì)成本，那就是你不投資房子，而是把錢存入銀行或者其他投資所得到的收入。而且計(jì)算投資房子劃不劃算，還要考慮很多動(dòng)態(tài)因素，比如利率提高，就讓一些投資者，提高了成本。
尺度地產(chǎn)副總經(jīng)理山傳海給記者算了一筆賬，就住宅來(lái)說(shuō)，一般的投資回收期為15~20年。以此計(jì)算，總價(jià)50萬(wàn)元的住宅，每月租金應(yīng)在2083~2778元，即每年投資回報(bào)應(yīng)在5%~6.7%之間；商業(yè)的一般投資回收期在10~12年，同等價(jià)值的商鋪，則月租金應(yīng)為3472~4167元，每年投資回報(bào)應(yīng)在8~10%。在實(shí)際投資過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)兩種有趣的現(xiàn)象。一是當(dāng)住宅經(jīng)過(guò)一定年限出租收回初始投資后，住宅的價(jià)值等于甚至高于最初的購(gòu)置價(jià)格；二是有些好的住宅項(xiàng)目，購(gòu)買者交完首期款后，每個(gè)月的租金完全可以支付按揭貸款。這些都顯示出了房地產(chǎn)長(zhǎng)期投資的價(jià)值。
另外，房地產(chǎn)投資的回報(bào)水準(zhǔn)，還有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可以參照，一是存款利率，應(yīng)作為投資回報(bào)的底限，一般來(lái)說(shuō)，如果高于銀行同期存款利率，就是一項(xiàng)好的投資；二是中國(guó)上市公司的平均利潤(rùn)率，約在10%。從實(shí)際交易來(lái)看，成都住宅長(zhǎng)期投資的年租金收益一般在7%左右，這一利潤(rùn)水準(zhǔn)是相當(dāng)可觀的，而且這里還沒(méi)有考慮物業(yè)升值的因素。
