理念先人一步、出奇制勝，這是季先生房產(chǎn)成功投資的經(jīng)驗(yàn)談。 作為土生土長(zhǎng)的上海人，季先生的房產(chǎn)投資路從傳統(tǒng)高檔豪宅區(qū)的老公房開始。1999年，季先生花了16萬(wàn)元，在淮海路、襄陽(yáng)路買了一套32.58平方米的老公房，用了3萬(wàn)元，最后以2300元/月的價(jià)格出租，3個(gè)月后，即以
理念先人一步、出奇制勝，這是季先生房產(chǎn)成功投資的經(jīng)驗(yàn)談。
作為土生土長(zhǎng)的上海人，季先生的房產(chǎn)投資路從傳統(tǒng)高檔豪宅區(qū)的老公房開始。1999年，季先生花了16萬(wàn)元，在淮海路、襄陽(yáng)路買了一套32.58平方米的老公房，用了3萬(wàn)元，最后以2300元/月的價(jià)格出租，3個(gè)月后，即以26萬(wàn)元的價(jià)格拋出。
第一次投資，他的收入就接近10萬(wàn)元。
剛開始，季先生的流動(dòng)資金不多，只能買一些總價(jià)偏低的小戶型房子，而且只選擇中心城區(qū)出租穩(wěn)定的房源，以避風(fēng)險(xiǎn)。投資房產(chǎn)，最讓季先生擔(dān)心的就是房子出租沒有預(yù)想中順利，導(dǎo)致房產(chǎn)積壓，資金難以收回，因此挑選地段成為關(guān)鍵點(diǎn)。
投資多年，季先生一直津津樂道的還是2002年在上海傳統(tǒng)豪宅區(qū)----湖南路、興國(guó)路購(gòu)買的一套房子，這個(gè)老牌市中心的新公寓當(dāng)年的售價(jià)是12000元/平方米，季先生用135萬(wàn)元買進(jìn)，幾個(gè)月后以170萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣出。
季先生稱，投資前期，對(duì)各物業(yè)所在區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r和規(guī)劃前景，都要一一細(xì)致了解。季先生的原則是，不買一手房，也從不選擇外環(huán)線附近的新城項(xiàng)目。一方面由于新興區(qū)域的房產(chǎn)受政策影響很大，有些地方是今年火熱，明年很可能就冷下來(lái)了，通常情況下只有老城區(qū)，才能經(jīng)受住時(shí)間的檢驗(yàn)；另一方面是新區(qū)配套不完善，難以穩(wěn)住市場(chǎng)價(jià)格。此外，季先生的投資心得是，期望值不要過(guò)高，只要有一定的贏利空間就脫手。
2005年3月國(guó)家宏觀調(diào)控之后，季先生覺得單純買進(jìn)賣出已無(wú)太大的利潤(rùn)空間。于是改變方向，做起轉(zhuǎn)租的“二房東”。沿著軌道交通線，一年多的時(shí)間，如今季先生已租賃了十余套房子。
在選擇房子方面，季先生首選中環(huán)線以內(nèi)，軌道交通方便的房源；二選較，房東閑置，近一兩年不會(huì)居住的房源。例如季先生在普陀某處經(jīng)營(yíng)的一套房子，靠近地鐵三、四號(hào)線，以每月3000元左右的價(jià)格租下，裝修后以白領(lǐng)公寓的標(biāo)準(zhǔn)分間出租，一個(gè)月能收到5000元左右的租金。這么一年下來(lái)，十套房子的收益將達(dá)到30萬(wàn)元左右。
作為“二房東”，客戶資源和房源是兩大基本條件。靠著多年來(lái)購(gòu)房賣房的經(jīng)驗(yàn)，季先生跟各房產(chǎn)中介公司建立了良好的信用關(guān)系，自己曾投資加盟的房產(chǎn)中介店也從多方渠道給他提供房源信息。當(dāng)然，客戶的定位和篩選、內(nèi)部的管理等也至關(guān)重要。為此，季先生有自己專門的管理團(tuán)隊(duì)和家政服務(wù)員。
季先生表示，即使樓市一直跌，他還會(huì)繼續(xù)做房產(chǎn)投資，但會(huì)改為長(zhǎng)線投資。最近他又在楊浦佳木斯路附近買了一間商鋪?zhàn)饬顺鋈ァｋm然目前的狀況只是保本經(jīng)營(yíng)，但他認(rèn)為地鐵開通之后，這里將成為一鋪難求的黃金地段。
季氏投資法則：
1.不要根據(jù)自己的喜好買房，而是根據(jù)投資前景來(lái)買。許多人在投資時(shí)總是購(gòu)買居家型的房產(chǎn)或者過(guò)于豪華的房產(chǎn)，這樣的房子已經(jīng)沒有多大的上升空間，利潤(rùn)不大。
2.投資白領(lǐng)公寓時(shí)，有三點(diǎn)非常重要：品質(zhì)好；房子離購(gòu)物中心、公共交通近；有發(fā)展前景，根據(jù)租客的消費(fèi)需求定義房子的裝修。
