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房產投資須謹慎 三大認識誤區當心弄巧成拙
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:932 ℃

這幾年,不少富裕起來的人,手中吃剩有余的資金找不到更好的投資渠道時,紛紛將眼光轉向了房產市

這幾年,不少富裕起來的人,手中吃剩有余的資金找不到更好的投資渠道時,紛紛將眼光轉向了房產市場。此舉本無可厚非,但是,除了對選擇的投資對象不能"放進籃子就是菜"之外,更重要的是一不小心陷入某些認識上的誤區,可能弄巧成拙。

據筆者的觀察,當前一些房產投資者,主要存在以下幾種認識誤區:

誤區之一,坐收租金。如有位朋友,前幾年剛在楊浦區購買了一套108平方米的二室一廳,三口之家綽綽有余。不久前,見鄰近的虹口區江灣鎮新開一樓盤,買下一套130平方、總價在120萬元的三室一廳,據售樓小姐介紹,3500元一個月隨隨便便的就能租出去。筆者同他說,這個決策有問題,最大的失誤在于既然打算以獲取租金收入為投資回報,就必須考慮地段因素。這是因為目前上海決定租金貴賤的主要因素在地段,并且未來至少10~20年還不會改變,很可能每平方米2萬元以上的黃金地段物業,能獲8~10%的回報,而每平方米上萬元的地段也許只能獲得3%的收益。另外,選擇住那一帶的人,有幾個能付得出3500元月租?或者有多少事業有成的外籍、外埠人士在那一地區創業?要像售樓小姐所說的捉不住純居住的就租給辦公司的,殊不知,目前上海對商品房的用途監管很嚴格,這里顯然有誤導傾向。誠然,售樓小姐只管銷售,自然會說個討巧的行情來迎合你,至于你今后能不能順利出租,她才管不著呢。

誤區之二,留給后代。有一些朋友認為,趁現在手上有錢,不如買套房子捂著,留給子女長大了婚嫁時用,因為物業保值、增值。其實,這樣的考慮也是偏頗的。一方面,任何物業都既有一個"與時俱進的"概念,也有一個折舊的因素。現在的房子是貴了,但品質也好多了。由此推理,現在買了房子留到10年、20年以后很可能過時了落伍了。再說兒孫自有兒孫福,盡管現在為了規避房價上漲,在提前為子女買好房子的同時,卻在為他們設計了未來,比如學習、工作與生活的地域被"框死"了,要是現在買的房子,與他們心儀想往的區域不符,豈不是白忙乎?當一樣物品沒有被使用或充分使用時,它的價值就會大打折扣,更不用奢談什么保值、增值之類了。

誤區之三,低進高出。有的人投資房產的目的很明確,就是想等以后房價漲了拋掉,賺取其中的一段差價。事實上,它不同于前兩種情況,是最大的誤區,換言之風險最大。由于房市與股市在諸如價值發現功能方面有許多相似之處,所謂的"價值發現",是對股票或房產處于價值被低估時所定義的,而一旦被充分發現,就失卻了"發現"的"本色".也就是說,通常是少數人在大多數人對某樣物品不知不覺時先知先覺才是"發現"的含義。然而,如今上海的房價不僅連續上漲了5年,而且最近1年進入快速上漲,斜率變陡的階段,即便筆者不否認還有慣性上漲的可能性,但總的來說,上漲的空間相當有限。即便某君獨具慧眼,所選的物業確實有上漲空間,但也得靜下心來算一筆賬,差價部分刨掉不能省卻的買賣"車馬費"(契稅加傭金),一般在3.5%左右,以及財務費用(銀行利率),一般一手房從預售到交房需要12個月,以6%計算,兩項總計約9.5%.剩下還有多少,欲作這項投資的人,不妨自己先測算一下,結果很簡單,一套100萬元的房子必須先有9.5萬元的差價底線,除掉這部分之后,才有賺錢的可能。

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