房產(chǎn)投資須謹(jǐn)慎 三大認(rèn)識(shí)誤區(qū)當(dāng)心弄巧成拙 這幾年，不少富裕起來(lái)的人，手中吃剩有余的資金找不到更好的投資渠道時(shí)，紛紛將眼光轉(zhuǎn)向了房產(chǎn)市
房產(chǎn)投資須謹(jǐn)慎 三大認(rèn)識(shí)誤區(qū)當(dāng)心弄巧成拙
這幾年，不少富裕起來(lái)的人，手中吃剩有余的資金找不到更好的投資渠道時(shí)，紛紛將眼光轉(zhuǎn)向了房產(chǎn)市場(chǎng)。此舉本無(wú)可厚非，但是，除了對(duì)選擇的投資對(duì)象不能 放進(jìn)籃子就是菜 之外，更重要的是一不小心陷入某些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，可能弄巧成拙。
據(jù)筆者的觀察，當(dāng)前一些房產(chǎn)投資者，主要存在以下幾種認(rèn)識(shí)誤區(qū)：
誤區(qū)之一，坐收租金。如有位朋友，前幾年剛在楊浦區(qū)購(gòu)買了一套108平方米的二室一廳，三口之家綽綽有余。不久前，見(jiàn)鄰近的虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)新開(kāi)一樓盤(pán)，買下一套130平方、總價(jià)在120萬(wàn)元的三室一廳，據(jù)售樓小姐介紹，3500元一個(gè)月隨隨便便的就能租出去。筆者同他說(shuō)，這個(gè)決策有問(wèn)題，最大的失誤在于既然打算以獲取租金收入為投資回報(bào)，就必須考慮地段因素。這是因?yàn)槟壳吧虾Q定租金貴賤的主要因素在地段，并且未來(lái)至少10~20年還不會(huì)改變，很可能每平方米2萬(wàn)元以上的黃金地段物業(yè)，能獲8~10%的回報(bào)，而每平方米上萬(wàn)元的地段也許只能獲得3%的收益。另外，選擇住那一帶的人，有幾個(gè)能付得出3500元月租？或者有多少事業(yè)有成的外籍、外埠人士在那一地區(qū)創(chuàng)業(yè)？要像售樓小姐所說(shuō)的捉不住純居住的就租給辦公司的，殊不知，目前上海對(duì)商品房的用途監(jiān)管很嚴(yán)格，這里顯然有誤導(dǎo)傾向。誠(chéng)然，售樓小姐只管銷售，自然會(huì)說(shuō)個(gè)討巧的行情來(lái)迎合你，至于你今后能不能順利出租，她才管不著呢。
誤區(qū)之二，留給后代。有一些朋友認(rèn)為，趁現(xiàn)在手上有錢，不如買套房子捂著，留給子女長(zhǎng)大了婚嫁時(shí)用，因?yàn)槲飿I(yè)保值、增值。其實(shí)，這樣的考慮也是偏頗的。一方面，任何物業(yè)都既有一個(gè) 與時(shí)俱進(jìn)的 概念，也有一個(gè)折舊的因素。現(xiàn)在的房子是貴了，但品質(zhì)也好多了。由此推理，現(xiàn)在買了房子留到10年、20年以后很可能過(guò)時(shí)了落伍了。再說(shuō)兒孫自有兒孫福，盡管現(xiàn)在為了規(guī)避房?jī)r(jià)上漲，在提前為子女買好房子的同時(shí)，卻在為他們?cè)O(shè)計(jì)了未來(lái)，比如學(xué)習(xí)、工作與生活的地域被 框死 了，要是現(xiàn)在買的房子，與他們心儀想往的區(qū)域不符，豈不是白忙乎？當(dāng)一樣物品沒(méi)有被使用或充分使用時(shí)，它的價(jià)值就會(huì)大打折扣，更不用奢談什么保值、增值之類了。
誤區(qū)之三，低進(jìn)高出。有的人投資房產(chǎn)的目的很明確，就是想等以后房?jī)r(jià)漲了拋掉，賺取其中的一段差價(jià)。事實(shí)上，它不同于前兩種情況，是最大的誤區(qū)，換言之風(fēng)險(xiǎn)最大。由于房市與股市在諸如價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能方面有許多相似之處，所謂的 價(jià)值發(fā)現(xiàn) ，是對(duì)股票或房產(chǎn)處于價(jià)值被低估時(shí)所定義的，而一旦被充分發(fā)現(xiàn)，就失卻了 發(fā)現(xiàn) 的 本色 .也就是說(shuō)，通常是少數(shù)人在大多數(shù)人對(duì)某樣物品不知不覺(jué)時(shí)先知先覺(jué)才是 發(fā)現(xiàn) 的含義。然而，如今上海的房?jī)r(jià)不僅連續(xù)上漲了5年，而且最近1年進(jìn)入快速上漲，斜率變陡的階段，即便筆者不否認(rèn)還有慣性上漲的可能性，但總的來(lái)說(shuō)，上漲的空間相當(dāng)有限。即便某君獨(dú)具慧眼，所選的物業(yè)確實(shí)有上漲空間，但也得靜下心來(lái)算一筆賬，差價(jià)部分刨掉不能省卻的買賣 車馬費(fèi) （契稅加傭金），一般在3.5%左右，以及財(cái)務(wù)費(fèi)用（銀行利率），一般一手房從預(yù)售到交房需要12個(gè)月，以6%計(jì)算，兩項(xiàng)總計(jì)約9.5%.剩下還有多少，欲作這項(xiàng)投資的人，不妨自己先測(cè)算一下，結(jié)果很簡(jiǎn)單，一套100萬(wàn)元的房子必須先有9.5萬(wàn)元的差價(jià)底線，除掉這部分之后，才有賺錢的可能。
