房產(chǎn)投資由于風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，日益成為人們投資的重點(diǎn)。可是房產(chǎn)投資投入的資金比較大，投資者需謹(jǐn)慎。有沒有比較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀的投資分析方法呢?可以比較科學(xué)地選擇投資物業(yè)和計(jì)算出投資買房的收益率，以幫助投資者做出理性的投資選擇。近日記者采訪了鏈家寶業(yè)房地產(chǎn)
房產(chǎn)投資由于風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，日益成為人們投資的重點(diǎn)。可是房產(chǎn)投資投入的資金比較大，投資者需謹(jǐn)慎。有沒有比較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀的投資分析方法呢?可以比較科學(xué)地選擇投資物業(yè)和計(jì)算出投資買房的收益率，以幫助投資者做出理性的投資選擇。近日記者采訪了鏈家寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)紀(jì)人，在實(shí)踐中給客戶主要介紹以下房地產(chǎn)投資分析、評(píng)估方法：
銷售比較法
選購目標(biāo)物業(yè)與市場(chǎng)可比物業(yè)的單位價(jià)格進(jìn)行比較，這一方法十分簡(jiǎn)單，但要求市場(chǎng)上有足夠多的可比物業(yè)。同時(shí)，需要考慮物業(yè)的不可移動(dòng)性、獨(dú)一無二性、客戶的偏好、房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)等。
總租金乘數(shù)法
公式：總租金乘數(shù)=投資價(jià)值/第一年潛在租金收入
投資者可將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。
直接資本化法
公式：總資本化率=第一年的營(yíng)業(yè)凈收入/投資價(jià)值
營(yíng)業(yè)凈收入指扣除空置與欠租損失和營(yíng)業(yè)費(fèi)用后的實(shí)際收入。對(duì)于住宅來說，營(yíng)業(yè)費(fèi)用通常為中介費(fèi)用。該法與總租金乘數(shù)法相比，考慮了空置與欠租損失和營(yíng)業(yè)費(fèi)用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。
稅前原始股本收益率法
公式：原始股本收益率=第一年稅前現(xiàn)金收入/初始投資。
初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。對(duì)于大多投資者來說，都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。
租金回報(bào)率分析法
公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi)) 12/購買房屋總價(jià)
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇 績(jī)優(yōu)地產(chǎn) 的簡(jiǎn)捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。
租金回報(bào)率法
公式：(稅后月租金-按揭月供款) 12/(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。
弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
IRR法(內(nèi)部收益率法)
房產(chǎn)投資公式為：IRR=累計(jì)總收益/累計(jì)總投入
優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。
不過，通過計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進(jìn)行投資敏感性決策分析。
作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過對(duì)IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房?jī)r(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房?jī)r(jià)是已知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。
當(dāng)然，如果你覺得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來評(píng)估某物業(yè)的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：
如果該物業(yè)的年收益 15年=房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的年收益 15年 房產(chǎn)購買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。
