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回遷樓用地建商品房違規操作還是政策理想化？
2007年05月12日1051房地網
四季青鎮的綠隔舊村改造工程未能按當初的規劃進行。記者劉薇攝
一個計劃在4年內完成的綠化隔離帶建設工程，在7年后陷入停滯。
海淀區四季青鎮與開發商簽訂了一份違規合同，四季青鎮玉泉村近30萬平方米的農民回遷樓指標，被開發商占用建設商品房。這讓玉泉村新村規劃中計劃拆除的6個自然村無法動工，近千平方米的綠化任務無法完成，8000多農民“上樓”的愿望落空。
四季青鎮的基層操作者認為，政府不符合實際的政策規定，是違規行為發生和綠化隔離帶建設工程陷入停滯的原因。
期盼7年難“上樓”
每天傍晚，在寬闊的閔莊路上遛彎兒的時候，王志都會心生羨慕：同是一個村的村民，他的兄弟早在去年就已從平房搬進了樓房，除了自家住的一套三居室，還有一套房子用來出租，而王志一家三口卻仍住在一條馬路之隔的平房里。
“早就說要拆，都已經兩三年了，還沒有動靜。”王志是海淀區四季青鎮玉泉村的農民。玉泉村緊鄰玉泉山，早在1993年的北京城市總體規劃中，就被全部劃入了綠化隔離帶（簡稱綠隔）建設范圍。
2000年3月，四季青鎮綠隔建設工程正式啟動。根據計劃，所有綠隔范圍內的舊村，都將在4年內被拆除，農民集中“上樓”，節約出來的土地用于綠化工程。
對于王志而言，這是個利好消息。雖然住樓房生活成本會加大，但他希望讓10歲的兒子在更好的環境中成長。
根據規委批復的玉泉村綠隔建設規劃，玉泉村下轄的8個自然村，通過土地置換的方式，在原小屯、閔莊兩個自然村建設農民回遷樓，8個自然村的村民全部搬遷至此居住，騰退出來的農民宅基地用于綠化。
不用離開村子，還能住上樓房，王志一直盼望著這一天能早點到來。
不過，7年過去了，王志依然還處于“盼望”階段。
王志驚奇地發現，原本規劃中用來給村民建回遷樓的小屯和閔莊，除了稀疏散落著的幾棟式樣簡樸的農民回遷樓外，已經全部建成了一幢幢別墅樣的大房子。這些大房子，顯然不是給他和其他村民準備的。
回遷房出現巨大虧空
在村民王志納悶的同時，玉泉村的支書張泉在對綠隔建設工程進行調查。
玉泉村的舊村改造工程由四季青鎮納入全鎮建設計劃，由其農工商總公司下屬的清遠房地產公司負責開發，玉泉村此前不曾插手。
一個原本計劃最多用4年完成的工程，7年了還沒有完成，玉泉村只有不到1000人住上了新房子，還有8000多人仍然住在平房中。北塢、中塢等6個自然村的拆遷，至今仍未能啟動。
這個擱淺工程，引起了換屆后的四季青鎮政府的關注。玉泉村支書張泉領命進行調查。
在進行系統的調查后，張泉發現出了大問題。“回遷房虧了大概30萬平方米，全被開發商蓋成了商品房，現在農民要上樓已經沒有房了！”
根據政策，本市綠隔地區的農民回遷房有嚴格的指標規定，每人要保證40到50平方米的建筑面積，這個指標是不能隨意改變的。
玉泉村涉及綠隔的人口9120人，2000年舊村改造啟動時，市政府批復的農民回遷樓建筑面積為49萬平方米。而目前，玉泉村已建和在建的農民回遷樓面積，包括地下室只有21萬平方米，出現了28萬平方米的虧空。
玉泉村的舊村改造因此陷入無法推進的尷尬境地，綠化任務也因此擱置，舊村依舊。
指標被商品房占用
據玉泉村支書張泉介紹，玉泉村的綠隔舊村改造項目，啟動于2000年，由四季青農工商總公司下屬的清遠房地產開發公司負責項目操作，四季青鎮其他幾個村子的舊村改造項目也由其負責。
由于缺乏資金，清遠公司先后和北京潤地、物華天寶、天方世城三個房地產公司合作，進行玉泉村的舊村改造，玉泉村的農民回遷樓，正是被這三個房地產公司的房地產項目占用。
據記者了解，玉泉村虧空的28萬平方米的回遷房面積，被北京潤地房地產綜合開發公司開發的御墅臨楓項目占用12.3萬平方米，被物華天寶開發公司開發的香山甲地占用4.9萬平方米，另外，北京天方世城房地產公司開發的四季香山占用7.66萬平方米，另有3萬多平方米的用地被附近的某別墅區占用。
對于回遷樓被建成商品房，北京潤地房地產綜合開發有限公司經理朱申稱：“我們所有的開發項目都是按照合同走的，都是合乎規范的。”
朱申提到的合同，是指他們與清遠房地產公司簽署的合同，根據雙方合約，由清遠公司負責土地的“三通一平”，合作的房地產公司負責回遷樓和商品房建設的所有資金投入以及手續辦理。在清遠公司與三家房產公司簽的合同中，回遷房和商品房的比例被定為4比6，或者3比7。
在綠隔建設的舊村改造中，進行適量的商品房開發是被允許的，主要是為了彌補舊村改造的資金不足，但其建設面積有著嚴格的規定。在保障回遷房指標的前提下，每開發1平方米的回遷房，可以建設0.5平方米的商品房，1比0.5，這是一個不可逾越的比例界限。
“占用回遷房指標開發商品房，是一種明顯的違規行為。”北京城市綠化隔離地區建設協調小組辦公室副主任楊振君表示，“市政府批給玉泉村的建設用地一共只有74萬平方米，商品房多了，自然回遷房就沒有了。”
違規建設后惡性循環
這種明顯會導致回遷樓面積虧空的違規操作方式，在四季青鎮卻被默許，甚至在其他幾個村子的舊村改造中，被廣泛“移植”。
“住宅項目建設，都是要經過政府部門批準的，不批準怎么能建得起來呢。”張泉質疑。
“我們審批的時候，都是嚴格按照1比0.5的比例審批的，是房地產公司在操作的時候偷梁換柱了。”四季青鎮當時主管規劃和土地審批的副鎮長閆慶和稱。