甲于 2005 年 3 月 1 日與某房屋中介公司簽訂委托購(gòu)房協(xié)議，約定甲購(gòu)買中介公司提供的位于西城區(qū)某危改小區(qū)回遷房一套，該房屋還沒有入住，也沒有產(chǎn)權(quán)證。甲向中介公司交納了一萬元定金。但是在合同履行的過程當(dāng)中，甲發(fā)現(xiàn)該房屋是無法辦理過戶的，也了解到回遷房屬于政策性房屋，不能任意買賣，于是甲起訴某中介公司，要求退回定金。
本案的最終結(jié)果是北京市西城區(qū)人民法院( 2005 ) 5712 號(hào)民事判書認(rèn)為危改房未取得產(chǎn)權(quán)證而上市銷售，合同無法繼續(xù)履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，因此解除合同，返還購(gòu)房款。
律師點(diǎn)評(píng)：
對(duì)于危改回遷房在未取得房屋所有權(quán)證之前能否出售的問題，在司法實(shí)踐當(dāng)中存在相當(dāng)大的爭(zhēng)議，有的法官認(rèn)為是無效合同，有的認(rèn)為是有效合同，因此判決結(jié)果各異，互相矛盾。具體到本案當(dāng)中，甲可以主張合同無法實(shí)際履行為由，提出解除合同。該房屋因沒有取得房屋所有權(quán)證而無法辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，購(gòu)買人簽訂合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，因此按照合同法第九十四條第(四)款規(guī)定，當(dāng)事人有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。但是同樣事實(shí)的一個(gè)案例，在北京東城區(qū)法院卻得出另外一個(gè)結(jié)論，東城法院認(rèn)為合同有效，并到開發(fā)公司做了調(diào)查筆錄，認(rèn)為危改房也能出售給被拆遷人以外的其它任何人，以后也是可以辦理過戶手續(xù)的，因此認(rèn)為購(gòu)房人以不能實(shí)際履行為由解除合同理由不足，購(gòu)房人主張合同無效的理由沒有法律依據(jù)，于是判決駁回購(gòu)房人要求返還定金的訴訟請(qǐng)求。
