最高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》），將于6月1日起施行。
最高人民法院副院長黃松有說，為及時指導各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，最高人民法院決定制定《司法解釋》。
買賣合同
不能輕易確認無效
關(guān)于商品房買賣合同的效力，《司法解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定主張，對當事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒有合同法第52條規(guī)定的合同無效情形，就應盡量尊重雙方當事人的意思表示，不輕易確認合同無效。
《司法解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。而買賣合同的訂立則視為買房戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要約的承諾。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
“縮水”3％以內(nèi)
購房合同難以解除
買房者都會擔心一個問題———“縮水”，也都明白一個3％的界線。而在現(xiàn)實中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。《司法解釋》規(guī)定，商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。
除此外，《司法解釋》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3％，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買房戶按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔，所有權(quán)歸買房戶；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。
惡意欺詐
房產(chǎn)商將負懲罰性賠償責任
商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔負懲罰性賠償責任。
《司法解釋》第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買房戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。
《司法解釋》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
