案情回放
王女士與美*華房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“美*華公司”)于2000年5月11日簽訂購(gòu)房合同一份。該合同約定房款總價(jià)為612萬(wàn)元，合同簽訂當(dāng)日，乙方付購(gòu)房款45萬(wàn)元，余款應(yīng)在2001年11月30日前結(jié)清。未按期付清結(jié)算款每天按房?jī)r(jià)之0.1%向甲方交付違約金;甲方應(yīng)于2001年11月30日將房屋正式交付給乙方使用，如因甲方原因延期交付使用，每天按房?jī)r(jià)之0.1%向乙方支付違約金。
按照約定，合同簽訂后王女士支付了45萬(wàn)元現(xiàn)金。在2001年11月20日，王女士到美*華公司施工現(xiàn)場(chǎng)看到房屋還在建設(shè)，估計(jì)不能按時(shí)交房，為避免損失，就沒有交付余款而回家了。到了交房期限，美*華公司果真沒有按約交房，兩個(gè)月后，美*華公司通知王女士來交余款并辦理房屋交接手續(xù)，但王女士堅(jiān)持要在余款中扣除美*華公司的違約金，美*華公司不同意，于是王女士不交款也不接房屋鑰匙。又過了三個(gè)月后，王女士訴至法院。
王女士訴稱：美*華公司單方違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。美*華公司辯稱自己違約有不可抗力因素，同意支付晚交房?jī)蓚€(gè)月的違約金，但王女士未按時(shí)交付余款，也屬違約行為，反訴要求王女士支付延期付款違約金。王女士作為反訴被告，認(rèn)為自己在看到美*華公司不能按時(shí)交房的情形下，才不支付余款，是自我保護(hù)行為，是正確地履行了不安抗辯權(quán)，不同意美*華公司的反訴請(qǐng)求。
法院判決
此案一審法院判決本訴被告美*華公司構(gòu)成違約，應(yīng)支付本訴原告王女士違約金每天按房?jī)r(jià)總額的0.1%，從2001年12月1日始計(jì)算至交房時(shí)為止。反訴被告王女士因基于反訴原告不能按合同規(guī)定期限交房這一事實(shí)，而在合同規(guī)定的付清房款日以及反訴原告實(shí)際交付房屋之日前未交清剩余房款，應(yīng)認(rèn)定為正當(dāng)行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，其行為不構(gòu)成違約，故對(duì)美*華公司的反訴請(qǐng)求不予支持。
美*華公司不服，在法定期間內(nèi)提起上訴。二審法院在全面地調(diào)查和認(rèn)定本案的事實(shí)的基礎(chǔ)上，作出改判：一、上訴人美*華公司在判決生效后七日內(nèi)支付被上訴人王女士違約金每天按房?jī)r(jià)總額之0.1%，從2001年12月1日始計(jì)算至交房通知送至王女士通訊處止。二、被上訴人王女士在判決生效后七日內(nèi)支付上訴人美*華公司違約金每天按未付清房屋余款之總額0.1%，從2001年11月30日計(jì)至實(shí)際交付日止。
雙方當(dāng)事人現(xiàn)已履行完畢。
律師分析
1、本合同履行過程中雙方均有違約行為，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
2、王女士稱自己不按時(shí)交付房屋余款的行為，是在正當(dāng)?shù)匦惺孤男锌罐q權(quán)，一審法院也做出如此認(rèn)定，這是錯(cuò)誤的，正當(dāng)?shù)匦惺雇瑫r(shí)履行抗辯權(quán)是在債務(wù)沒有先后履行順序這一前提下才產(chǎn)生的。按《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條之規(guī)定：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。而按購(gòu)房合同約定，王女士應(yīng)于2001年11月30日前將房屋余款交付給美*華公司，而美*華公司是在2001年11月30日將房屋交付給王女士，雙方的履行期限相差一天，不是同時(shí)履行義務(wù)。因此認(rèn)定王女士未按時(shí)支付余款的行為是正當(dāng)行使同時(shí)履行抗辯權(quán)屬前提錯(cuò)誤。
那么能認(rèn)定王女士未按時(shí)支付余款的行為是正當(dāng)?shù)匦惺沽瞬话部罐q權(quán)呢?也不能，因?yàn)椴话部罐q權(quán)的行使是受到嚴(yán)格的限制的?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第六十八條規(guī)定：應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化;(二)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù);(三)喪失商業(yè)信譽(yù);(四)有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。不安抗辯權(quán)僅限于上面的四種情況，除此之外不能認(rèn)定為行使不安抗辯權(quán)。本案中美*華公司只是由于客觀原因未能按時(shí)交房，不存在上述四種情形之一，故無不安抗辯權(quán)的前提。
3、雖然購(gòu)房合同約定，王女士未按時(shí)支付房屋余款，要按房屋總價(jià)每日0.1%計(jì)算違約金，但依據(jù)公平原則，王女士的違約造成美*華公司未能按時(shí)收取的只是購(gòu)房余款。所以二審法院將王女士的違約金計(jì)算基數(shù)認(rèn)定為未付的房屋余款，是合乎情理的。
