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2002年11月10日，我向某房產(chǎn)公司購買房屋一套，建筑面積105平方米，單價為3500元／平方米，合計總房款為36．75萬元。雙方訂立買賣合同，約定在訂立合同時交付定金1萬元，在12月10日之前預(yù)付房款14．7萬元，余款在交房時一次付清，房產(chǎn)公司于2003年5月10日交房。我依約交付了定金和首期房款。后因開發(fā)商沒有按時通過驗收，延期交房，截至交房日，該房售價已上升為每平方米4180元，請問我是否可以依法要求開發(fā)商雙倍返還定金并要求其承擔(dān)違約賠償?
讀者薛XX
薛先生：
房產(chǎn)公司因自己違約造成合同無法實際履行而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，無任何異議，但該承擔(dān)何種違約責(zé)任及如何賠償呢?
1、定金責(zé)任與違約損害賠償責(zé)任能否同時適用?定金是合同當(dāng)事人為了確保合同履行，依法律規(guī)定或當(dāng)事人雙方約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時或訂立后和履行前，按合同標(biāo)的額一定比例，預(yù)先給付對方當(dāng)事人金錢或其它替代物。
所謂違約損害賠償是指違約方因不履行或不完全履行合同而給對方造成損失，依法或根據(jù)合同規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的損害賠償責(zé)任。“當(dāng)事入既約定違約金又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款”。“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償計算方法，約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成損失的，當(dāng)事人可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
2、如何確定損害賠償標(biāo)準(zhǔn)?損害賠償標(biāo)準(zhǔn)是計算合同違約造成的實際損害的依據(jù)。在本案中，房產(chǎn)公司的違約導(dǎo)致不能以合同約定的價格購買到房屋，而現(xiàn)在房價已上漲到4180元／平方米，所以違約實際損失應(yīng)以所購房屋總面積乘以現(xiàn)價與訂購價之差為計算標(biāo)準(zhǔn)。
綜上所述，對于房產(chǎn)公司的違約責(zé)任，不能同時要求其雙倍返還定金和承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任，只能要求其支付因房價上漲的差價而造成的損失為標(biāo)準(zhǔn)，承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
江蘇無錫恒佳達(dá)律師事務(wù)所(原無錫市房地產(chǎn)律師事務(wù)所)徐剛主任律師