2003年9月，鐘先生與房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買豐臺(tái)區(qū)成壽寺方*園*號(hào)樓的一套房屋，交房時(shí)間在2004年8月18日前。雙方簽訂的商品房買賣合同第9條約定：“出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過(guò)60日，自本合同第8條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過(guò)60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第8條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。”合同第16條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的2%賠償買受人損失。”
合同簽訂后，鐘先生等人支付了購(gòu)房款。2005年2月，房產(chǎn)公司交付房屋，但至今未為鐘先生等人辦理產(chǎn)權(quán)登記，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)360天的時(shí)限。鐘先生等人認(rèn)為，依據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)公司為其辦理過(guò)戶手續(xù)和過(guò)戶登記后才是全面履行了交付義務(wù)，未辦理產(chǎn)權(quán)證書登記應(yīng)認(rèn)定為遲延交房。因此，起訴到法院，請(qǐng)求判令房產(chǎn)公司為其辦理產(chǎn)權(quán)證書，并給付2006年2月以后遲延交房違約金。
庭審過(guò)程中，房產(chǎn)公司辯稱：1號(hào)樓至今不能辦理產(chǎn)權(quán)證的原因是8名業(yè)主私自封露臺(tái)造成不能通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收造成的，責(zé)任不在被告。2號(hào)樓的產(chǎn)權(quán)證很快就會(huì)頒發(fā)。在辦理完大產(chǎn)權(quán)證后，就可以辦理過(guò)戶手續(xù);依照雙方簽訂的房屋買賣合同第16條的約定，如果未能在360日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，則業(yè)主有權(quán)退房，而不存在支付違約金的約定;遲延辦證與遲延交房不同，不應(yīng)適用遲延交房條款。因此，請(qǐng)求法院駁回鐘先生等人要求給付違約金的訴訟請(qǐng)求。
法院審理后認(rèn)為，房產(chǎn)公司與鐘先生等人之間簽訂的商品房買賣合同為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則履行。房產(chǎn)公司作為開(kāi)發(fā)商，負(fù)有將本案涉訟房屋過(guò)戶給買受人的義務(wù)，故對(duì)鐘先生等人要求辦理產(chǎn)權(quán)證之訴請(qǐng)應(yīng)予支持。關(guān)于鐘先生等人要求給付違約金之訴請(qǐng)，法院認(rèn)為，房產(chǎn)公司已于2005年2月將房屋轉(zhuǎn)移給鐘先生等人占有，依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房產(chǎn)公司已于2005年2月交付涉訟房屋。故鐘先生等人要求2006年2月以后的遲延交房違約金，缺乏法律依據(jù)，對(duì)其此項(xiàng)訴請(qǐng)，應(yīng)予駁回。值得指出的是，從雙方當(dāng)事人簽訂的買賣合同第16條的約定來(lái)看，如果房產(chǎn)公司遲延辦證，鐘先生等人有權(quán)選擇退房退款并有權(quán)主張已付購(gòu)房款2%的賠償金，但其并未以此主張權(quán)利，故此款約定的違約責(zé)任對(duì)本案不應(yīng)適用。據(jù)此作出了上述判決。
