逾期交房 訴訟時效 實際交付
關于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間的問題，有兩種意見： 其一，買受人主張出賣人交付房屋的請求權應在兩年訴訟時效期間內行使，超過兩年訴訟時效期間請求出賣人交房的，因其怠于行使權利的狀態(tài)經過訴訟時效期間喪失勝訴權。 其二，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認定為已超過訴訟時效，而應區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進行處理。
關于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權變更登記，是否超過訴訟時效期間的問題，也有兩種意見：其一，出賣人所承當?shù)闹鹘o付義務為轉移房屋的占有，更為重要的是轉移房屋所有權。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務，未在合同規(guī)定的期限屆滿時辦理房屋所有權證的，系沒有履行轉移房屋所有權這個最重要的主給付義務，已經構成違約，訴訟時效期間應該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內請求辦理房屋所有權證的，因超過訴訟時效期間而喪失勝訴權。第二種意見，房屋已經交付的，買受人在約定辦理房屋所有權證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為 其辦理房屋所有權證的應予支持。
最高人民法院民一庭傾向性意見：一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權屬于債權請求權，應當適用《民法通則》有關訴訟時效的規(guī)定。但在訴訟時效期間的起算上，應當區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆 滿之日起計算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。二、出賣人已經將房屋交付于買受人，買受人亦已實現(xiàn) 對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理房屋所有權登記的請求權具有物權性質，不適用訴訟時效的規(guī)定。
