業(yè)主已經(jīng)入住算不算開發(fā)商履行了交付房屋
案例介紹：2005年8月，劉某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同對房產(chǎn)的價(jià)款、面積、房屋的交付期限、交付條件以及違約責(zé)任等作出了明確約定。該房產(chǎn)于2005年12月取得了竣工驗(yàn)收報(bào)告，按合同約定應(yīng)當(dāng)在2006年3月底交房，開發(fā)商在2005年12月開始電話通知業(yè)主交房，劉某一直沒有去收房，直到2006年7月5日，劉某提出要事先裝些沙石為由，領(lǐng)取了裝修鑰匙，并單方換掉了房屋進(jìn)戶門(防盜門)，且后來又拒絕辦理房屋交付手續(xù)。劉某認(rèn)為開發(fā)商遲延交付房屋構(gòu)成違約，交付時(shí)水電不到位，沒有出示政府部門的驗(yàn)收合格證明，不符合交付條件，遂以2008年7月11日向法院起訴，要求承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
【以案說法】
一、既然劉某在2006年7月5日向房產(chǎn)公司領(lǐng)取了鑰匙，視為房產(chǎn)公司向劉某履行了交付所購房屋的義務(wù)。
一般來說，占有是主體對物的占有的意思進(jìn)行控制的事實(shí)狀態(tài)。占有必須是對物產(chǎn)生了事實(shí)的管領(lǐng)力，即“占有的關(guān)鍵是對物的實(shí)際支配”。商品房交付是指占有及使用的交付，以保證業(yè)主可以正常使用，以實(shí)現(xiàn)居住目的，并不代表所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。對于“房屋交付使用”，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款明確規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”;最高人民法院原副院長黃某有就出臺(tái)上述司法解釋答記者問中在回答記者提出的對“房屋交付使用”應(yīng)如何理解時(shí)也明確講到“《解釋》第11條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。這也就是人們常說的‘交鑰匙’。只要出賣人將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，就視為出賣人履行了‘房屋交付使用’的義務(wù)”。因此，劉某在2006年7月5日領(lǐng)取了裝修鑰匙，對房屋換掉了進(jìn)戶門(防盜門)，且進(jìn)行了裝修入住，這在事實(shí)上占有和控制了房屋，雖然沒有辦理書面的房屋交接手續(xù)，應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)商履行了房屋的交付義務(wù)。
二、房產(chǎn)公司的交付行為既符合合同的約定，也符合法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。
本案所涉《商品房買賣合同》是在贛州市房地產(chǎn)管理局監(jiān)制的示范文本，該示范文本的第八條列明的選擇性交房條件都是房地產(chǎn)管理局綜合現(xiàn)行規(guī)定制作的，而并不是房產(chǎn)公司單方制作的，所以應(yīng)該不用置疑它的合法性，既然這樣，我們就可以得到這樣的一個(gè)結(jié)論：即示范文本的意思很明確，交房時(shí)只要具備合同約定的條件(經(jīng)驗(yàn)收合格)都是可以的，都是符合現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定。
那么房屋到底由誰來驗(yàn)收呢?竣工驗(yàn)收的組織者及主體到底是誰呢?
1998年7月20日公布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。”
但是需要明確的是，上述第17條中所涉及的需由政府有關(guān)部門作竣工驗(yàn)收的這一行政審批項(xiàng)目早已在2002年就被國務(wù)院以國發(fā)[2002]24號《關(guān)于取消第一批行政審批項(xiàng)目的決定》所取消及廢止;2003年8月5日，建設(shè)部辦公廳在建辦法函[2003]357號《關(guān)于對國務(wù)院取消行政審批項(xiàng)目中涉及建設(shè)部項(xiàng)目有關(guān)問題的復(fù)函》明確規(guī)定：“國發(fā)[2002]24號文取消第一批行政審批項(xiàng)目第323項(xiàng)‘取消房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收’是指《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條所規(guī)定的內(nèi)容，不包括第十八條規(guī)定的住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)執(zhí)行《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定”;2004年5月19日，國務(wù)院國發(fā)[2004]16號《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》第83項(xiàng)又將上述《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第18條所規(guī)定的住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收這一行政審批項(xiàng)目也明文取消及廢止。
由以上法律、法規(guī)的規(guī)定可以看出，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條所規(guī)定的有關(guān)竣工驗(yàn)收需由政府有關(guān)部門進(jìn)行的規(guī)定早已被廢止，同時(shí)廢止的還有住宅小區(qū)等項(xiàng)目的竣工綜合驗(yàn)收。
上述建設(shè)部辦公廳的復(fù)函中也明確提到，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，那么《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對于竣工驗(yàn)收的組織者及主體又是如何規(guī)定的呢?
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條第1款規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。”《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第4條第1款：“工程竣工驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施。”很顯然，上述規(guī)定已經(jīng)明確規(guī)定竣工驗(yàn)收的組織者就是建設(shè)單位，竣工驗(yàn)收的主體就是建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位，而不是政府相關(guān)部門。同時(shí)，根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，在進(jìn)行上述驗(yàn)收之后，房屋即可交付使用。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條第3款規(guī)定：“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”《建筑法》第61條第2款規(guī)定：“建筑工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。”房產(chǎn)公司在2005年12月房屋竣工后，組織了竣工驗(yàn)收，水電工程屬于建設(shè)工程中的配套設(shè)施，也屬驗(yàn)收的范圍;而且，建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等四家單位簽章確認(rèn)的驗(yàn)收結(jié)論為：“合格”，反映該樓宇于2005年12月16日即交付之前就已通過竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)論為合格。因此，房產(chǎn)公司向劉某交付房屋的行為完全符合合同約定，并且符合法律規(guī)定。
【鏈接思考】
本案還存在訴訟時(shí)效的問題。訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí)，人民法院對權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間內(nèi)，權(quán)利人提出請求的，人民法院就強(qiáng)制義務(wù)人履行所承擔(dān)的義務(wù)。而在法定的訴訟時(shí)效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)。值得注意的是，訴訟時(shí)效屆滿后，義務(wù)人雖可拒絕履行其義務(wù)，權(quán)利人請求權(quán)的行使僅發(fā)生障礙，權(quán)利本身及請求權(quán)并不消滅。當(dāng)事人超過訴訟時(shí)效后起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。受理后查明無中止，中斷，延長事由的，判決駁回其訴訟請求。《民法通則》第135條規(guī)定的：“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”這表明，一般民事訴訟的一般訴訟時(shí)效為二年。第137條規(guī)定：“訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。”該條規(guī)定明確了訴訟時(shí)效的計(jì)算期間。尤其是自2008年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》(以下簡稱規(guī)定)，是依照《民法通則》、《物權(quán)法》、《合同法》、《民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐而出臺(tái)，此規(guī)定的出臺(tái)對訴訟時(shí)效的認(rèn)定更具有指導(dǎo)意義。比如說《民法通則》第140條規(guī)定：“訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。”而該《規(guī)定》第10條對《民法通則》第140條規(guī)定中的“當(dāng)事人一方提出要求”的具體指出了4種情形，作出了較詳細(xì)的解釋。結(jié)合本案來看，應(yīng)當(dāng)適用二年訴訟時(shí)效的規(guī)定，劉某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定是在2006年3月底交房，如果房產(chǎn)公司沒有按時(shí)交房，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，也就是開發(fā)商出現(xiàn)違約時(shí)，即自2006年4月1日起劉某知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到了侵害，由于該違約行為一直處于持續(xù)狀態(tài)，直到2006年7月5日領(lǐng)取裝修鑰匙，領(lǐng)取裝修鑰匙轉(zhuǎn)移了占有，視為開發(fā)商進(jìn)行了房屋交付，該違約行為終了。劉某就應(yīng)當(dāng)在2006年7月5日至2008年7月5日期間去主張自己的權(quán)利，如果在這期間沒有證據(jù)證明主張了權(quán)利或者出現(xiàn)不可抗力以及其他障礙不能行使請求權(quán)的，就不存在訴訟時(shí)效中止、中斷的情形，喪失了勝訴權(quán)。
