2007年，市民王某滿心歡喜地在一家建設(shè)公司購(gòu)買了一套住房，可約定本應(yīng)在第二年交付的房屋一直拖了近兩年才被通知辦理交房手續(xù)。在辦手續(xù)過(guò)程中，王某因物業(yè)費(fèi)問題與物業(yè)公司發(fā)生不快，致使房屋沒交成，于是，他一紙?jiān)V狀將兩公司告上法庭。一面是王某堅(jiān)決要求賠付逾期違約金的訴請(qǐng)，另一面是兩公司對(duì)違約期間認(rèn)定的質(zhì)疑，雙方爭(zhēng)執(zhí)不休。物業(yè)費(fèi)和交房之間到底是什么關(guān)系，法院又會(huì)如何判決?
購(gòu)房難收房 涉事三方上公堂
2007年10月31日，王某從山東某建設(shè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱建設(shè)公司)購(gòu)買了一套建筑面積為170.93平方米、總價(jià)977720元的房屋。在房屋預(yù)售合同中，雙方約定建設(shè)公司應(yīng)在2008年11月30日前，在驗(yàn)收合格的情況下將房屋交付給王某;除不可抗力外，建設(shè)公司如逾期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金每天按王某已支付購(gòu)房款的萬(wàn)分之一計(jì)算。此后，王某按時(shí)向建設(shè)公司支付了全部購(gòu)房款。經(jīng)測(cè)定，該房屋的實(shí)際建筑面積為170.59平方米，建設(shè)公司在向王某退還多出款項(xiàng)后，于2009年9月22日為王某出具了金額為975774.8元的購(gòu)房發(fā)票。
眼見交房日期已過(guò)，可建設(shè)公司直至2009年12月10日才取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證，并于2010年8月2日取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證。同年8月26日，建設(shè)公司通知王某到青島某物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司)辦理交房手續(xù)。在辦手續(xù)過(guò)程中，王某因物業(yè)費(fèi)繳納時(shí)間問題與物業(yè)公司產(chǎn)生不同意見，致使交房手續(xù)沒辦成，于是他將此事告知建設(shè)公司，但未獲得任何答復(fù)。無(wú)奈之下，王某將建設(shè)公司與物業(yè)公司一并告上法庭，要求兩公司支付違約金163122元并立即交房。
違約期間引爭(zhēng)執(zhí) 購(gòu)房人部分訴請(qǐng)獲支持
“我曾在2012年7月26日向建設(shè)公司送過(guò)一份索賠通知函，其工作人員已簽字確認(rèn)。該函件中明確說(shuō)明未能按時(shí)交房的原因在于建設(shè)公司未能使小區(qū)建設(shè)按計(jì)劃完工并及時(shí)通過(guò)綜合驗(yàn)收。物業(yè)公司要求我繳納從2008年11月30日至拿鑰匙之日的物業(yè)管理費(fèi)是不合理的，兩公司應(yīng)按合同向我賠付從約定交房日至今的違約金。”王某稱。“我公司已于2010年12月6日將王某所購(gòu)房屋登記在其名下，并辦理了房產(chǎn)證。我公司在通過(guò)房屋的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收后便立即通知王某辦理交房手續(xù)，因此從通知之日起就應(yīng)視為房屋已交付，我公司不再承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。”庭審中，建設(shè)公司負(fù)責(zé)人辯稱。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人則認(rèn)為交房與其無(wú)關(guān)，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。期間，物業(yè)公司主張當(dāng)時(shí)要求王某繳納2010年8月25日后的物業(yè)管理費(fèi)，但并未提交證據(jù)證明。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某與建設(shè)公司簽訂了房屋預(yù)售合同，且王某履行了付款義務(wù)，建設(shè)公司應(yīng)履行相應(yīng)的交房義務(wù)。關(guān)于建設(shè)公司延期交房的違約期間問題，法院認(rèn)為，房屋預(yù)售合同約定建設(shè)公司應(yīng)在2008年11月30日前向王某交付房屋，現(xiàn)建設(shè)公司沒有按期交房確屬違約，但考慮到該房屋在2010年 8月2日取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證，建設(shè)公司于2010年8月26日通知王某到物業(yè)公司辦理交房手續(xù)的事實(shí)，說(shuō)明導(dǎo)致建設(shè)公司延期交房違約的主因是物業(yè)公司與王某關(guān)于物業(yè)費(fèi)的爭(zhēng)議。結(jié)合建設(shè)公司于2010年12月6日將涉案房屋登記在王某名下，并辦理了房產(chǎn)證的情況，法院認(rèn)為，延期交房的違約期間應(yīng)計(jì)算至2010年12月6日，建設(shè)公司應(yīng)向王某賠付2008年12月1日至2010年12月6日期間違約金共計(jì)71817.02元(975774.8元 ×736天×1/10000)。綜上，法院一審判決：被告建設(shè)公司向原告王某賠付逾期交房違約金71817.02元;駁回原告王某的其他訴訟請(qǐng)求。
不服一審提上訴 二審法院維持原判
對(duì)這一結(jié)果，王某不服，提起上訴。“一審法院既然判決建設(shè)公司將房屋交付給我，就足以認(rèn)定其尚未交房，向我支付違約金是無(wú)可厚非的。一審判決混淆了辦理房屋登記與實(shí)際交付這兩個(gè)不同的法律概念，請(qǐng)求依法撤銷一審判決，支持我的全部訴訟請(qǐng)求。”王某在上訴狀中表示。
二審法院認(rèn)為，2010年8月26日，建設(shè)公司通知王某到物業(yè)公司辦理交房手續(xù)，2010年12月6日，建設(shè)公司將房屋登記在王某名下并辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，而王某到物業(yè)公司辦理交房手續(xù)時(shí)，因物業(yè)費(fèi)問題與物業(yè)公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，導(dǎo)致房屋未能交成。王某要求建設(shè)公司支付延期交房違約金計(jì)算日期至該案一審立案之日，而建設(shè)公司主張違約金應(yīng)計(jì)算到發(fā)出交房通知之日。對(duì)此，法院認(rèn)為，房屋交接與物業(yè)費(fèi)繳納不屬于同一法律關(guān)系，因物業(yè)費(fèi)繳納問題產(chǎn)生的爭(zhēng)議，王某完全可以采取其他途徑解決，不應(yīng)以物業(yè)費(fèi)繳納產(chǎn)生爭(zhēng)議為由放任延期交房損失的擴(kuò)大。《合同法》第119條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。”一審法院作出的判決并無(wú)不當(dāng)。據(jù)此，青島市中級(jí)人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。
