第一章總則
第一條為加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障房屋和公用配套設施的正常使用，創(chuàng)造文明、安全、整潔、便利、優(yōu)美的居住環(huán)境，根據有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于福州市市區(qū)具備相應生活配套設施的住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。
第三條住宅小區(qū)推行專業(yè)經營型的物業(yè)管理，實行業(yè)主(住戶)自主管理與專業(yè)有償服務相結合，屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則。
第四條市房地產管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責制定物業(yè)管理的有關規(guī)定，協(xié)調物業(yè)管理有關問題，對物業(yè)管理企業(yè)實行行業(yè)管理。
區(qū)房地產管理部門負責監(jiān)督轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)管理，受理有關物業(yè)管理的投訴。
其他職能部門按照各自職責對住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關工作進行指導和監(jiān)督。
第五條住戶享有參與物業(yè)管理和良好層住環(huán)境的權利；有遵守法律、法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，維護物業(yè)公共利益的義務。
第六條物業(yè)管理公司應當依法經營，其經營自主權，收益權以及授權、委托的管理權等受法律保護。
第二章物業(yè)管理組織
第七條新建住宅入住率超過50％時，當地街道辦事處應當會同區(qū)房地產管理部門和開發(fā)建設單位，及時組織召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責并報告工作。
業(yè)主大會由住宅小區(qū)的業(yè)主組成，由業(yè)主委員會召集，每年至少召開一次。
業(yè)主大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；
（二）批準和修改業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理制度和住戶公約；
（三）決定關系業(yè)主利益的重大事項；
（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當的決定；
（五）審查批準物業(yè)管理基本金的開支方案；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。
業(yè)主大會產生的文件，應報區(qū)房地產管理部門備案，對每個住戶都具有約束力。
第八條業(yè)主委員會是代表和維護住宅小區(qū)業(yè)主（住戶）合法權益的群眾性組織，負責物業(yè)的自主管理，接受街道辦事處的指導和監(jiān)督。
業(yè)主委員會可邀請居民委員會等有關單位人員參加物業(yè)管理工作。
業(yè)主委員會的職責：
（一）擬訂業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理制度和住戶公約；
（二）提出物業(yè)管理基本金和其他物業(yè)管理資金的開支方案；
（三）確定物業(yè)管理服務內容，簽訂和解除物業(yè)管理合同；
（四）監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作與服務收費；
（五）聽取并反映住戶的意見、建議，接受住戶監(jiān)督；
（六）協(xié)調處理住戶與物業(yè)管理公司的糾紛；
（七）業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理制度、住戶公約賦予的其他職責。
第九條物業(yè)管理公司必須具備規(guī)定的資質條件，持有《物業(yè)管理資質證書》和《營業(yè)執(zhí)照》，方可從事物業(yè)經營業(yè)務。
第十條物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的物業(yè)管理事務，應與業(yè)主委員會簽訂書面合同。
物業(yè)管理合同應載明物業(yè)管理的項目、內容、費用、合同期限、雙方當事人的權利義務，以及違約責任等內容。
第十一條物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)范圍內，可進行下列物業(yè)管理：
（一）房屋及其附屬設施的維修、養(yǎng)護；
（二）環(huán)境衛(wèi)生保潔、花木綠地管護以及噪聲管理；
（三）供電、通訊、燃氣、給排水、化糞池、消防和治安防范等設施的維修、管護；
（四）道路維護，車輛停放秩序管理；
（五）安全保衛(wèi)和公共生活秩序管理；
（六）專項及特約服務；
（七）其他物業(yè)管理事項。
第十二條物業(yè)管理公司的基本權利：
（一）按照合同約定提供物業(yè)管理，按規(guī)定收取費用；
（二）勸阻違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定、制度、住戶公約的行為；
（三）委托專營公司承擔專項物業(yè)管理業(yè)務；
（四）要求業(yè)主委員會協(xié)調其與住戶的糾紛。
物業(yè)管理公司的基本義務：
（一）依法經營，為住戶提供優(yōu)質服務；
（二）執(zhí)行物業(yè)管理標準，履行物業(yè)管理合同，接受業(yè)主委員會監(jiān)督；
（三）每半年公布一次涉及住戶的物業(yè)管理代收代支費用情況。
第十三條物業(yè)管理公司應按照物價部門核定的項目、標準和要求收取物業(yè)管理服務費。
住戶應當按照規(guī)定和約定繳納物業(yè)管理服務費。物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主委員會督促住戶按時繳納。
未售（租）出的空置房由開發(fā)建設單位繳納物業(yè)管理服務費。
第十四條原有住宅小區(qū)的物業(yè)管理，經多數住戶同意，可以由街道辦事處組織當地居民委員會管理，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)單位維修、管護物業(yè)，所需費用由住戶按規(guī)定承擔。
單位自管住宅小區(qū)的物業(yè)管理，可以由產權單位自主管理，也可以委托物業(yè)管理公司管理。
上列住宅小區(qū)可以由所在地街道辦事處幫助成立業(yè)主委員會，并逐步向專業(yè)經營型物業(yè)管理過渡。
第三章物業(yè)管理移交
第十五條新建住宅小區(qū)應當嚴格按照審批的規(guī)劃設計方案和建筑施工規(guī)范，實施綜合開發(fā)，配套建設。經竣工綜合驗收合格后，方可交付使用。但竣工驗收不視為物業(yè)管理移交。
第十六條開發(fā)建設單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理前，應向區(qū)房地產管理部門提交物業(yè)管理實施方案，并負責住宅小區(qū)的物業(yè)管理；售（租）房時應當與購房人或承租人書面約定雙方物業(yè)管理的權利義務。
第十七條新建住宅小區(qū)應建立物業(yè)管理基本金制度。基本金由開發(fā)建設單位在移交物業(yè)管理前，按其建設總投資額2％撥付的資金和依法取得的其他資金組成。
物業(yè)管理基本金屬全體業(yè)主共同共有，由業(yè)主委員會設立專戶儲存；未設立業(yè)主委員會的，由區(qū)房地產管理局設立專戶代管。
基本金的使用受市房地產管理部門的監(jiān)督，專項用于該住宅小區(qū)公用設施的維修更新，不得挪作他用。
第十八條新建住宅小區(qū)開發(fā)建設單位應當留有物業(yè)管理用房，在移交物業(yè)時，一并移交給業(yè)主委員會；開發(fā)建設單位和業(yè)主委員會不得將物業(yè)管理用房轉讓、出租或改作他用。
未留有物業(yè)管理用房或者物業(yè)管理用房已經改作他用的，應當騰讓出物業(yè)管理用房。
