小區(qū)停車位歸屬問(wèn)題是目前社會(huì)生活的一大熱點(diǎn)問(wèn)題。圍繞車庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題、車位問(wèn)題、收費(fèi)問(wèn)題，業(yè)主、物業(yè)公司和開發(fā)商之間糾紛不斷，這方面的訴訟也不時(shí)見諸報(bào)端。不過(guò)，一般的情況都是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)起訴開發(fā)商，或者狀告物業(yè)管理公司。然而前不久江蘇省常州市天寧區(qū)人民法院開審的一起訴訟案件卻不“一般”。這起訴訟的原告是開發(fā)商，被告是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司。訴訟的起源也正是車庫(kù)的所有權(quán)與管理權(quán)之爭(zhēng)。
車庫(kù)租售權(quán)起爭(zhēng)執(zhí)
5月27日，常州當(dāng)?shù)匾患颐襟w以《郝律師有話要說(shuō)》為標(biāo)題再次報(bào)道了前幾日開庭的開發(fā)商狀告業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司侵權(quán)的這起案件。文中提到的開發(fā)商的代理律師郝律師，是常州東晟律師事務(wù)所的律師郝秀鳳。郝律師針對(duì)前幾天該報(bào)在報(bào)道中的一些概念模糊的地方進(jìn)行了澄清。并再次聲明：原告訴諸法律，并不是與被告在車庫(kù)車位問(wèn)題上有什么“權(quán)屬之爭(zhēng)”，而是訴被告業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司的侵權(quán)行為。
文中提到的小區(qū)名叫潤(rùn)*半島花園小區(qū)，位于新的常州市政府南側(cè)，老城和新城的交界地帶，是常州的園林綠化示范小區(qū)。分兩期建成，共有19棟樓房。開發(fā)商是常州市潤(rùn)*達(dá)房產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱潤(rùn)*達(dá)公司)。
花園小區(qū)的車庫(kù)分為兩部分，樓房下面的車庫(kù)由開發(fā)商贈(zèng)送給了全體業(yè)主使用，用于存放自行車、摩托車。這部分的面積約6093平方米。而停放轎車的車庫(kù)則是建在每棟樓房之間綠化帶的下面，約有1.5萬(wàn)平方米。關(guān)于車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商在2005年8月進(jìn)行了權(quán)屬登記后，取得了上述車庫(kù)車位的產(chǎn)權(quán)。
此后，潤(rùn)*達(dá)公司向小區(qū)業(yè)主出售或出租車位并收取轉(zhuǎn)讓款或租金。另?yè)?jù)了解，庭審后開發(fā)商即從房產(chǎn)管理部門領(lǐng)到了紅本產(chǎn)權(quán)證。
但2007年2月15日矛盾發(fā)生了。這一天開始，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)的物業(yè)公司———常州市*花物業(yè)管理有限公司在小區(qū)室外公示欄和每幢樓各單元的公示牌內(nèi)貼出公告。公告指出任何個(gè)人和單位不得在小區(qū)內(nèi)擅自向小區(qū)業(yè)主出售或出租小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)或車位，并指出由于小區(qū)內(nèi)部分地下停車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)還未完全明確，請(qǐng)業(yè)主目前不要購(gòu)買車庫(kù)或車位，要求小區(qū)業(yè)主將車位費(fèi)和車位管理費(fèi)繳給小區(qū)物業(yè)管理部。開發(fā)商覺(jué)得上述做法侵犯了他們的所有權(quán)，也聘請(qǐng)律師向業(yè)主發(fā)出律師函，告知業(yè)主潤(rùn)*達(dá)公司是車庫(kù)的所有權(quán)人，要求將車庫(kù)費(fèi)用交給潤(rùn)*達(dá)公司。
潤(rùn)*達(dá)公司認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的公告嚴(yán)重影響原告向小區(qū)業(yè)主出售和出租車庫(kù)，并在已購(gòu)買或租用原告車庫(kù)的業(yè)主中造成較大的混亂，在協(xié)商不成的情況下，今年4月中旬，潤(rùn)*達(dá)公司將業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司告上了法院，請(qǐng)求判令兩被告立即停止侵權(quán)并在花園小區(qū)內(nèi)消除給原告銷售和出租車庫(kù)或車位造成的影響。：
雙方的爭(zhēng)執(zhí)導(dǎo)致業(yè)主們無(wú)所適從，他們有的將車庫(kù)的有關(guān)費(fèi)用交給了業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司，有的交給了開發(fā)商。
三大爭(zhēng)論焦點(diǎn)
開庭當(dāng)天，旁聽席上座無(wú)虛席。雙方的律師圍繞以下幾個(gè)問(wèn)題唇槍舌戰(zhàn)：
1、業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格
被告律師首先對(duì)原告把業(yè)主委員會(huì)作為被告提出質(zhì)疑。他認(rèn)為，根據(jù)民事訴訟法，作為被告，要有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，而業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)業(yè)主的自治組織，不具備訴訟主體資格。原告律師反駁說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)作為原告的案子已屢見不鮮，既然可以作原告，那么就可以作被告。最高人民法院對(duì)業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位也有過(guò)明確的答復(fù)。另外，即將于今年10月1日實(shí)施的物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)如果違法，也可以作為被告。
2、開發(fā)商是否具有處置地下車庫(kù)的權(quán)利
法庭上，原告律師出示了10份由常州房管局產(chǎn)監(jiān)處頒發(fā)給潤(rùn)*達(dá)房產(chǎn)公司的“地下車庫(kù)車位權(quán)屬證”。他們認(rèn)為，地下車庫(kù)不存在權(quán)屬爭(zhēng)議問(wèn)題。無(wú)論按照現(xiàn)在的法律還是積極實(shí)施的物權(quán)法，權(quán)屬登記和產(chǎn)權(quán)證是車庫(kù)所有權(quán)的合法憑證。關(guān)于管理權(quán)的問(wèn)題，開發(fā)商有對(duì)車庫(kù)的占有、使用、收益、處分的所有權(quán)，在出售之前，當(dāng)然就有對(duì)車庫(kù)的管理權(quán)。開發(fā)商的做法完全符合法律規(guī)定。被告認(rèn)為，小區(qū)的車位權(quán)屬不明，土地費(fèi)用已分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上，所以地下的車庫(kù)應(yīng)歸業(yè)主所有。他們認(rèn)為，小區(qū)公用場(chǎng)地、計(jì)入共攤面積的車庫(kù)屬全體業(yè)主所有，人防工程等配套設(shè)施也是禁止買賣的，開發(fā)商或物業(yè)公司無(wú)權(quán)出租或出售。這類車庫(kù)可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司租給業(yè)主使用，出租的收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修基金。被告還認(rèn)為，小區(qū)的車庫(kù)應(yīng)由物業(yè)公司管理。
3、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司是否侵權(quán)
原告律師認(rèn)為，被告對(duì)原告出示的有關(guān)車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明置之不理，在小區(qū)內(nèi)張貼公告，宣稱地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬不明，影響了業(yè)主購(gòu)買或租賃地下車庫(kù)，導(dǎo)致原告的經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)重?fù)p害，侵犯了原告合法租售地下車庫(kù)的權(quán)利。以至于原告的車庫(kù)目前處于非法侵占狀態(tài)，而且導(dǎo)致了小區(qū)停車的混亂。被告說(shuō)，2006年5月，常州市消協(xié)發(fā)布消費(fèi)警示提醒消費(fèi)者：衡量車庫(kù)能否銷售的唯一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證(或有無(wú)預(yù)售許可證)，消費(fèi)者購(gòu)買車庫(kù)時(shí)一定要注意索取產(chǎn)權(quán)證。業(yè)委會(huì)認(rèn)為，作為小區(qū)內(nèi)的合法的自治機(jī)構(gòu)有義務(wù)提醒業(yè)主注意購(gòu)買車庫(kù)的注意事項(xiàng)，轉(zhuǎn)述消協(xié)的提醒，是善意合法的。
專家如何看
現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)地下車庫(kù)車位的歸屬、管理問(wèn)題帶來(lái)的麻煩已經(jīng)讓業(yè)主和開發(fā)商頭痛不已。人們都期盼物權(quán)法實(shí)施后這個(gè)問(wèn)題能夠好解決一些。那么，對(duì)于該案涉及的上述焦點(diǎn)問(wèn)題，即將實(shí)施的物權(quán)法是如何規(guī)定的呢?曾參加物權(quán)法起草的全國(guó)人大常委會(huì)法工委一位的專家是這么看的：
關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位，現(xiàn)行的各地法院和一些地方規(guī)定都明確了業(yè)主委員會(huì)可以成為訴訟主體。今年10月1日起實(shí)施的物權(quán)法雖然沒(méi)有明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位，但該法第78規(guī)定：當(dāng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，受侵害的業(yè)主也有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
關(guān)于車庫(kù)所有權(quán)問(wèn)題，物權(quán)法規(guī)定：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)歸開發(fā)商所有，由開發(fā)商與業(yè)主通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。但對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)體現(xiàn)在三方面：一是車庫(kù)車位首先滿足業(yè)主需要;二是“占用業(yè)共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主公有”(74條);三是物權(quán)法實(shí)施前有約定的依其約定。
