在2004年"3.15"國際消費者權(quán)益日來臨之際，溫州市104名別墅購買消費者向社會提供了一份珍貴的消費者維權(quán)教案。這份教案提出兩個帶有全國普遍性的消費者維權(quán)問題：不兌現(xiàn)售樓廣告該不該承擔(dān)違約責(zé)任?像一盤散沙似的住宅小區(qū)入住者合法權(quán)益若受侵害該如何保護?
"不是夢想的四星級家園"向你招手銀都花園正門和旁邊本應(yīng)該是業(yè)主俱樂部的銀都大酒店由于物業(yè)辦公用房被改為別墅出售，業(yè)主委員會和物業(yè)公司只能臨時借用小區(qū)幼兒由于小區(qū)東邊沒有封閉，物業(yè)公司只能3步一崗的設(shè)置保安崗?fù)な匦l(wèi)幾個出口
1997年初，溫州建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在溫州市東部郊區(qū)的新城片,開發(fā)建造一處豪華別墅區(qū)"銀都花園"。其中有74幢別墅，30套越層樓。每幢別墅售價約200萬元，每套越層樓售價約80萬元。二者均比周邊同類房價高出一倍多。
開發(fā)商在各媒體廣告及售樓書宣傳稱，"四星級家園，不再是夢想"、"園區(qū)內(nèi)擁有三個標準網(wǎng)球場，一個游泳池，擁有1368平方米物業(yè)管理用房。擁有4500平方米的銀都維的多利亞俱樂部，內(nèi)有健身房、乒乓球、KTV等健身娛樂設(shè)施。區(qū)內(nèi)擁有超市、醫(yī)療、保健、銀行等生活設(shè)施。別墅實行全封閉星級物業(yè)管理，并有紅外線報警、衛(wèi)星電視及自發(fā)電設(shè)備。小區(qū)綠化率達38.60%等等"。
這樣的公配水準和樓價在當時堪稱"溫州之最"。溫州市104名企業(yè)界知名人士及富人沖著如此美好的環(huán)境、設(shè)施和承諾，紛紛花巨資購置了該區(qū)的別墅和越層樓。
"缺斤短兩"被訴求賠償5千多萬元
銀都花園內(nèi)的別墅群。銀都花園一隅。黃某忠、鄭某嚴等上百名業(yè)主從1999年始陸續(xù)入住。他們想不到入住后相繼發(fā)現(xiàn)，實際情況與開發(fā)商的承諾大相庭徑。開發(fā)商在別墅區(qū)圍墻及圍墻內(nèi)側(cè)通道的地基上增建了別墅，大部分地盤則改建為綠地賣掉了，導(dǎo)致全封閉管理永久性不能恢復(fù)。區(qū)的網(wǎng)球場、游泳池等設(shè)施也租給他人用作商業(yè)經(jīng)營。特別是盼望已久的4500平方米的銀都維多利亞俱樂部場在2001年裝修完工后，一夜之間竟"割"給他人，成為一家商業(yè)酒店，業(yè)主們也是永久性無權(quán)享用。小區(qū)的綠化率僅為34.7%，這一減，被整整割掉4.1畝土地，價值超千萬元。另外，超市、醫(yī)療、保健、銀行等生活設(shè)施不見蹤影，入住者生活服務(wù)極為不便，買一包醬油、一盒煙都得驅(qū)車到區(qū)外購買。因全封閉全方位的管理成為一紙空文，區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生偷盜事件，業(yè)主的生命和財產(chǎn)受到嚴重的威脅。
對此，業(yè)主們認為自己被欺騙了。針對開發(fā)商欺詐、嚴重"缺斤短兩"的行為，業(yè)主們在無數(shù)次交涉無果的情況下，運用法律手段維護自己的合法權(quán)益。為了解決人力松散的問題，他們自發(fā)聯(lián)合，授權(quán)委托由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的銀都花園業(yè)主委員會(主任、副主任本身也是業(yè)主)，以該民間自治組織的名義，與開發(fā)商對簿公堂。
2001年12月，銀都"業(yè)委會"先向溫州市鹿城區(qū)法院起訴。期間，歷時兩年，歷經(jīng)艱辛，受阻重重。無奈之下，他們不得不于2003年10月撤訴。次日，即直接向浙江省高級人民法院起訴。他們聘請北京京哲律師事務(wù)房地產(chǎn)專業(yè)律師張仁，針對開發(fā)商上述8大"缺斤短兩"問題，向法院提出8項訴訟賠償，共計賠償5070.6萬元。如此高的商品房糾紛訴訟標的，在全國較為罕見。業(yè)主委員會主任黃某忠與辦公室主任鄭某嚴正在商討上訴事宜。銀都業(yè)主舉行大會現(xiàn)場投票
對這起全省首例以業(yè)主委員會的名義起訴的商品房買賣合同糾紛案，省高院經(jīng)認真研究，受理了此案。
2004年3月9日，浙江省高院第三法庭開庭審理此案。由30多人組成的原告方"陪審團"清一色是溫州企業(yè)界董事長級人士。被告方?jīng)]有出庭，委托其律師到庭應(yīng)訴。
廣告承諾能否成為購房合同條款
此案爭議的主要焦點是，廣告承諾能否成為購房合同條款。開發(fā)商的辯護律師認為，廣告宣傳資料要作為房屋合同條款，根據(jù)有關(guān)最高人民法院的有關(guān)司法解釋規(guī)定，必須具備如下條件：房屋出賣人對開發(fā)的"房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體明確"。而開發(fā)商被指控未履行的8項廣告宣傳承諾項目，都是零碎地出現(xiàn)在1997年至1999年的一些相關(guān)資料中，這些承諾不能視為具體、明確的。因此，這些承諾不能作為房屋買賣合同條款，開發(fā)商也不構(gòu)成違約。
銀都"業(yè)委會"方認為，最高院的有關(guān)司法解釋規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請，房屋出賣人對開發(fā)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體明確，并對商品買賣合同的訂立以及房屋價格的確有重大影響的，應(yīng)當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，銀都"業(yè)委會"稱，一方面，開發(fā)商對銀都別墅的廣告宣傳是大量的、多方位的，這是廣告宣傳形式上的"零碎"，而非廣告內(nèi)容上的"零碎"。另一方面，其每一次(種)廣告宣傳的內(nèi)容又都是非常具體、明確而非"零碎"的。實際上這些廣告對104名消費者訂立合同購買銀都別墅都產(chǎn)生重大影響。而且，有關(guān)俱樂部的廣告不僅具體、明確、有吸引力，開發(fā)商還就此項目向每位購房者增收了6萬以上的配套設(shè)施費。這說明宣傳廣告對房屋價格"確有重大影響"。故開發(fā)商未按廣告宣傳承諾的事項去做，已違反了購房合同內(nèi)容，是違約侵權(quán)。
"業(yè)委會"可否受權(quán)代表業(yè)主打官司
此案爭議的另一大焦點是，業(yè)主委員會能否作為訴訟主體。法庭辯論中，被告律師認為，"業(yè)委會"是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是代表業(yè)主對住宅小區(qū)物業(yè)管理行使民主監(jiān)督的群眾自治組織。而此案是一起商品房買賣合同糾紛，原告和被告之間應(yīng)當是商品房買賣的當事人。而開發(fā)商并未與銀都"業(yè)委會"建立商品房買賣關(guān)系，故雙方不存在任何糾紛。"業(yè)委會"可以維護業(yè)主的相關(guān)權(quán)益，但它不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，不能介入房屋買賣糾紛。因此，銀都"業(yè)委會"作為該案的原告主體，顯然不合適。
銀都"業(yè)主委"方則認為，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主委員會可以代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人維護他們的合法權(quán)益。這些配套設(shè)施是業(yè)主的共有財產(chǎn)，但因住戶人數(shù)眾多，不可能每個人都來參與共有財產(chǎn)的管理，應(yīng)該由"業(yè)委會"代為管理。如果發(fā)生訴訟，其訴訟標的是和共有財產(chǎn)有關(guān)的，那么"業(yè)委會"就可以代表業(yè)主起訴、應(yīng)訴或參與調(diào)解等等。原告方律師張仁認為，我們查詢了相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，最近，上海、深圳等地"業(yè)委會"的法律訴訟主體都先后得到確立，但目前浙江尚無先例，"我們想通過這起民事糾紛使人們充分認識業(yè)委會的地位和作用"。售樓廣告承諾能否成為購房合同條款時常引起業(yè)主與開發(fā)商的爭議。業(yè)主大會現(xiàn)場在漂亮的樓房模型和眼花繚亂的售樓廣告面前應(yīng)該保持清醒的頭腦。
溫州市新城銀都花園業(yè)主委員會借鑒溫州打火機協(xié)會"挑頭"為百家企業(yè)打"洋官司"的經(jīng)驗，受權(quán)幫助購房者打官司，索賠金額高達5000多萬元。這是浙江省首例以業(yè)主委員會名義起訴的商品房維權(quán)糾紛，自然引起社會各界的高度關(guān)注。
便利訴訟節(jié)約官司成本好處多多
有關(guān)房地產(chǎn)的法律專家認為，這場官司在全國有一定的典型意義。首先，小區(qū)"業(yè)委會"代表廣大購房消費者訴訟，既可有效維權(quán)，又可大大節(jié)約訴訟成本，這為全國的購房消費者提供了有益的啟示和借鑒。相對而言，單個購房者是弱勢群體。打起官司來，往住以他們的吃虧而告終。而"業(yè)委會"的地位、作用則可與開發(fā)商"對稱"、抗衡。一個住宅小區(qū)的購房者可能是100人，也可能是數(shù)百人。一個購房者的合法權(quán)益若受到侵害，其背后就是一大片。一個人打一場官司，100個人就要開100次庭。而且，每一個人都要支付高昂的訴訟費，有的人可能無力打官司。由"業(yè)委會"出面訴訟，則可"以一當百"，減輕法院的壓力，提高訴訟效率。同時，也有利于社會穩(wěn)定。
此案受到社會各界的廣泛關(guān)注。來自全國各地的一些住宅小區(qū)業(yè)主也前來法院旁聽。杭州"西湖家園"幾名"業(yè)主委"成員說，我們是來取經(jīng)的。他們稱，如今一些小區(qū)的公配設(shè)施不到位、乃至被開發(fā)商出租轉(zhuǎn)賣已是司空見慣，業(yè)主們單獨出面討公道力不從心。溫州"銀都花園"通過"業(yè)委會"提起訴訟，這在全省還是首例，很有意義，它對我們廣大購房者依法維權(quán)是個有益的借鑒。
警惕"售后走樣"煞住"缺斤短兩"邪風(fēng)
此案給人們提供的第二個啟示是，要建立對開發(fā)商中途改變房屋和公配設(shè)施指標的防范、懲處機制。此案從一個側(cè)面提出了如何保護購房消費者權(quán)益的一個深層次問題。當前，全國房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)一個令人頭痛的普遍現(xiàn)象是，許多商品房和公配設(shè)施"售后走樣"。一些開發(fā)商在開發(fā)商品房或住宅小區(qū)中，起初上報政府的規(guī)劃方案是確有其物的(各個項目的指標是確切的)，其廣告宣傳的內(nèi)容也是與之相符的。但是，一旦廣告宣傳"得手"，即廣大消費者信其真，與之訂立購房合同并付款后(一般首付20%，其余銀行按揭貸款)，開發(fā)商為了攫取不義之財，便在中途暗中"做手腳"。他們不惜以損害消費者利益為代價，通過各種不當手段，找政府改批方案，偷偷改變原規(guī)劃設(shè)計功能及指標，使商品房和公配設(shè)施"兌水"、"缺斤短兩"。事后，一旦發(fā)生糾紛，就打著"經(jīng)政府批準"的幌子為自己開脫其責(zé)。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計，這類情況比例高達70-80%。
