小區(qū)車位既然是建筑物區(qū)分所有權(quán)的范圍，它就不是一般的單獨(dú)所有權(quán)。因?yàn)椤段餀?quán)法》明確規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權(quán)是由業(yè)主的專有部分所有權(quán)，專有部分以外的共有權(quán)和共同管理權(quán)組成的復(fù)合性產(chǎn)權(quán)。既然是這樣，那么小區(qū)車位究竟是專有部分還是共有部分呢?不可一概而論。而是就車位存在的不同情形，法律做出了不同規(guī)定。基本上分三種情況：
一、地上占用共用部位的車位屬于管理設(shè)施。《物權(quán)法》規(guī)定：“占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這是因?yàn)樵摲ǖ谄呤龡l規(guī)定了小區(qū)道路除屬于城鎮(zhèn)公共道路外，屬于業(yè)主共有;小區(qū)的其他公共場所屬于業(yè)主共有，而在其上設(shè)置的停車位，實(shí)質(zhì)上是小區(qū)共有部位的一種表現(xiàn)形式，是滿足小區(qū)業(yè)主停放汽車的一種管理措施。既不是區(qū)分所有權(quán)的專有部分，也不能再重復(fù)確定為共有部分。所以，不應(yīng)屬于房屋物權(quán)登記的客體，無需登記。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)屬于特定專有部分使用的車位，類似專有部分的附屬物。但是，此類情況往往在土地使用權(quán)出讓合同中以土地用途、在規(guī)劃設(shè)計(jì)中以特定使用范圍所確定。如別墅區(qū)院落里的車位、底層樓盤的附屬花園內(nèi)的車位、復(fù)式建筑通連的地下車位、和連帶房屋的車位等。而且這種車位開發(fā)建設(shè)單位在建房前或在買賣合同中對(duì)購房人以及利害關(guān)系業(yè)主給予了說明或明示。根據(jù)規(guī)定的“申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料記載一致”的要求，可作為特定專有部分的附屬設(shè)施予以登記。在開發(fā)建設(shè)單位初始登記時(shí)記載于登記簿上并注記在房屋所有權(quán)證上，不能作為專有部分進(jìn)行登記。而且此車位要隨房屋專有部分所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移，不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
三、地上、地下車庫內(nèi)的車位，符合法定條件的是區(qū)分所有權(quán)的專有部分。這類車位是由規(guī)劃設(shè)計(jì)確定，建在整幢建筑物的地下層或小區(qū)的獨(dú)立的車庫內(nèi)。車位在構(gòu)造上沒有明顯的外部范圍，構(gòu)造上也不表現(xiàn)為屋頂、墻腳、地板、門窗等。但是有隔離欄、地釘或固定的劃線(能經(jīng)常維護(hù)、明顯)等。雖無“物理性的間隔”，但有明確的分界線。符合近代的“觀念上間隔的”要求，具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。在利用方面，不需利用相鄰部分的門戶出入，有獨(dú)立的通道或與整個(gè)車庫的公共走廊、公共通道相通，與其它車位不存在共享設(shè)備，能夠排他使用，具有了使用上的獨(dú)立性。構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性就具備了《房屋登記辦法》第十條“有固定界限、可獨(dú)立使用并且有明確唯一編號(hào)(幢號(hào)、室號(hào))的房屋或者特定空間”的規(guī)定，也就符合了《物權(quán)法》規(guī)定“權(quán)利人依法對(duì)特定物享有直接支配和排他的權(quán)利”的物權(quán)概念，就可以登記為特定業(yè)主的所有權(quán)客體。所以，對(duì)這類車位應(yīng)該按照基本單元對(duì)開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行專有部分的所有權(quán)初始登記，單獨(dú)記載于登記簿，發(fā)《房屋所有權(quán)證》。開發(fā)建設(shè)單位可以依據(jù)《物權(quán)法》七十四條第二款通過約定的方式，對(duì)該車位予以出售、附贈(zèng)或出租。
