一、配套設(shè)施的界定
關(guān)于配套設(shè)施，《北京市居住公共服務設(shè)施配置指標》（《配置指標》）將其分為三級，共6類52項：建設(shè)項目級配套設(shè)施、社區(qū)級配套設(shè)施和街區(qū)級配套設(shè)施。其中，建設(shè)項目指按立項文件確定的規(guī)模小于1000戶的住宅類項目。社區(qū)居住人口規(guī)劃規(guī)模一般為1000～3000戶。每個街區(qū)規(guī)模約2～3平方公里。
根據(jù)《配置指標》，建設(shè)項目的必備配套設(shè)施共4類18項，社區(qū)級配套設(shè)施共5類12項，街區(qū)級配套設(shè)施供6類22項。
根據(jù)《配套指標》，建設(shè)項目級配套設(shè)施、社區(qū)級配套設(shè)施和街區(qū)級配套設(shè)施中的商業(yè)服務類設(shè)施以及土地公開交易條件中明確規(guī)定由建設(shè)單位投資建設(shè)的設(shè)施，由建設(shè)單位投資建設(shè)，也就是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)。
綜上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應交付的配套設(shè)施為建設(shè)項目級配套設(shè)施、社區(qū)級配套設(shè)施和街區(qū)級配套設(shè)施中的商業(yè)服務類設(shè)施以及土地公開交易條件中明確規(guī)定由建設(shè)單位投資建設(shè)的設(shè)施。
二、交付相關(guān)規(guī)定
《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》（“暫行辦法”）專門對配套設(shè)施的交付進行了規(guī)定。該規(guī)定屬地方規(guī)范性文件，由北京市建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃委員會、北京市國土資源局聯(lián)合發(fā)布，于2007年3月1日生效，目前仍有效。該規(guī)定的主要內(nèi)容如下。
?。ㄒ唬┍O(jiān)督管理機關(guān)
市國土資源、規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門共同負責北京市住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施同步交付使用的監(jiān)督管理工作。
區(qū)縣國土資源、規(guī)劃分局和建設(shè)行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施同步交付使用的具體監(jiān)督管理工作。
據(jù)此，配套設(shè)施的交付具體由所在地區(qū)縣國土資源、規(guī)劃分局和建設(shè)行政主管部門負責，相關(guān)審批申請應向該具體負責機關(guān)提出。
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市和區(qū)縣國土資源行政主管部門與土地使用者簽訂用于住宅小區(qū)開發(fā)的土地使用權(quán)出讓合同時，應當將規(guī)劃意見書中明確同步建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施及其建設(shè)時序作為出讓條件，并約定土地受讓人應當持住宅小區(qū)建設(shè)方案（以下簡稱建設(shè)方案）向相關(guān)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門辦理有關(guān)審批手續(xù)。
據(jù)此，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的出讓地塊用于建設(shè)住宅小區(qū)，則其應按照規(guī)劃意見書的要求建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)劃意見書的要求安排住宅小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施，并與住宅同步建設(shè)、同步交付使用。
教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理服務等公共服務設(shè)施，應當在住宅總規(guī)模完成50%之前同步建設(shè)、同步交付使用；其他公共服務設(shè)施應當在住宅總規(guī)模完成80%之前同步建設(shè)、同步交付使用。
（四）交付條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預（銷）售商品房時應當公示建設(shè)方案，并將建設(shè)方案和暫行辦法第十三條內(nèi)容作為合同約定的房屋交付條件寫入商品房預（銷）售合同。第十三條內(nèi)容如下：
住宅小區(qū)每期建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施等工程達到下列要求時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可組織住宅工程的竣工驗收：
1. 按照建設(shè)方案內(nèi)容，完成市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施建設(shè)，并且竣工驗收合格。
2. 公共服務設(shè)施規(guī)劃驗收合格，具備投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)及其關(guān)系，并且以書面形式明確管理責任。
3. 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等工程達到下列要求：
（1）生活用水及節(jié)水設(shè)施齊全，水質(zhì)符合相關(guān)標準。生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)的，須取得供水專業(yè)單位的供水認可。采用自供水的住宅小區(qū)，供水設(shè)備應符合給水設(shè)計規(guī)范、設(shè)備完好。
（2）生活用電應按有關(guān)部門的供電方案納入城市供電網(wǎng)絡，不得使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。若因分期建設(shè)暫時無法提供永久供電的，須取得供電專業(yè)單位的認可，在規(guī)定的期限內(nèi)，采取過渡性供電措施，并需保證用電的使用功能要求和使用安全。
?。?）采用市政管道燃氣的住宅小區(qū)，應當按照開發(fā)建設(shè)單位與燃氣供應企業(yè)確定的燃氣供應方案完成室內(nèi)和室外燃氣管道的敷設(shè)和銜接，并經(jīng)燃氣供應企業(yè)驗收確認。若確因客觀條件限制，暫時無法實現(xiàn)燃氣供應，應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同燃氣供應企業(yè)提出過渡性解決方案。采用自建管道燃氣供應站的住宅小區(qū)，須提供該自建管道燃氣供應站的竣工驗收報告和北京市燃氣經(jīng)營許可證。
?。?）供熱系統(tǒng)要符合供熱配建標準，達到建筑節(jié)能設(shè)計要求。使用城市集中供熱系統(tǒng)的，要取得供熱專業(yè)單位出具的具備供熱條件認可文件。
?。?）電話通信線、有線電視線按設(shè)計要求敷設(shè)到戶。
（6）道路建設(shè)符合規(guī)劃要求，與外界交通干道之間有道路相聯(lián)，并按照設(shè)計要求完成相應的公共照明設(shè)施建設(shè)。
?。?）完成住宅小區(qū)相應綠化建設(shè)，因季節(jié)原因未完成綠化的，應有防塵措施。
?。?）住宅周邊場地清潔，道路平整。采取分期建設(shè)的，已建成與下一期施工工地有效的臨時隔離措施。分期界限是道路或者綠地的，已完成道路、道路照明或者綠地建設(shè)。
?。ㄎ澹┻`法交付
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照建設(shè)方案進行竣工驗收的，或者在市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施等不符合第十三條規(guī)定條件時進行住宅工程竣工驗收的，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應當責令改正。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中違反暫行辦法規(guī)定或弄虛作假交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責令其改正，并作為不良經(jīng)營行為記錄在開發(fā)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，向社會公布。情節(jié)嚴重的，建設(shè)行政主管部門應依法降低或取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。涉嫌犯罪的，由建設(shè)行政主管部門將案件線索移交公安檢察機關(guān)進行查處。
三、配套設(shè)施交付相關(guān)法律責任
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應依法準時交付配套設(shè)施。如違反暫行辦法進行交付（即違法交付），則應接受行政處罰；如違反合同關(guān)于交付的約定逾期交付（即違約交付），則應承擔違約責任。
關(guān)于違法交付，上述規(guī)定已明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將承擔如下形式的行政處罰：責令改正、在開發(fā)企業(yè)信用信息系統(tǒng)記錄不良經(jīng)營行為、較低或取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、構(gòu)成犯罪的移送公安檢察機關(guān)。
關(guān)于違約責任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需在商品房預（銷售）合同中對房屋的交付進行規(guī)定。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反交付相關(guān)約定，則應按合同約定向房屋買受人支付違約金并承擔其他相關(guān)違約責任。
應當注意的是，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因違法交付，受到行政處罰，因此無法按時向房屋買受人交付房屋，則其仍應向房屋買受人承擔違約責任。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風控建議
為避免承擔前述法律責任，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應嚴格按照暫行辦法的規(guī)定和建設(shè)方案建設(shè)配套設(shè)施并交付，并嚴格遵守商品房預（銷）售合同確定的交付時間。如確實無法按合同約定交付時間交付房屋，建議提前與購房人協(xié)商，變更交付時間，避免承擔違約責任。
