買房者通過(guò)中介介紹，和賣房者簽訂了房屋買賣合同，但是該房屋卻是集體土地上所建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，是禁止買賣的，在買賣合同被法院判決無(wú)效后，買房者向法院起訴中介和中介公司，要求返還中介費(fèi)。法院審理后認(rèn)定中介公司存在過(guò)錯(cuò)，判令返還一半的中介費(fèi)。
2022年2月，胡某在某房產(chǎn)公司的員工劉某的介紹下與魏某簽訂《房屋買賣合同》一份，協(xié)議約定胡某購(gòu)買魏某的某房產(chǎn)，胡某通過(guò)掃二維碼付款的方式向劉某支付中介費(fèi)4800元，劉某向胡某出具一張收據(jù)。后因案涉房屋買賣合同被判無(wú)效，胡某要求退還中介費(fèi)未果，胡某將某房地產(chǎn)公司和劉某訴至法院。法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告某房產(chǎn)公司作為房產(chǎn)買賣中介人，應(yīng)明知國(guó)家法律法規(guī)禁止買賣在集體土地上所建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，仍促成案涉《房屋買賣合同》的成立，存在過(guò)錯(cuò)。原告胡某自認(rèn)購(gòu)買房屋時(shí)知道案涉房屋為“小產(chǎn)權(quán)房”，仍然購(gòu)買案涉房屋，多次看房后簽訂《房屋買賣合同》，其應(yīng)對(duì)自己行為的法律后果有足夠認(rèn)知，亦存在過(guò)錯(cuò)。被告劉某作為被告某房產(chǎn)公司員工收取中介費(fèi)、出具收據(jù)，系履行職務(wù)的行為，該行為的法律后果應(yīng)由被告某房產(chǎn)公司承擔(dān)。故酌定被告某房產(chǎn)公司退還原告中介費(fèi)2400元。
問(wèn)題1：本案中的房屋買賣合同為何被判無(wú)效？
上海房產(chǎn)律師表示：《民法典》第153條第1款明確規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。我國(guó)禁止買賣在集體土地上所建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，這屬于強(qiáng)制性規(guī)定，而本案的房屋買賣合同違背了這一強(qiáng)制性規(guī)定，因此屬于無(wú)效合同。
問(wèn)題2：本案中劉某的行為的法律后果為何是某房產(chǎn)公司承擔(dān)？
上海房產(chǎn)律師解釋到：《民法典》第170條第1款規(guī)定：執(zhí)行法人或者非法人組織工作任務(wù)的人員，就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，以法人或者非法人組織的名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)法人或者非法人組織發(fā)生效力。劉某作為某房地產(chǎn)公司的員工，負(fù)責(zé)中介的工作，其為胡某和魏某簽訂房屋買賣合同亦屬于其履行工作職權(quán)的行為，因此劉某的行為應(yīng)當(dāng)由公司來(lái)承擔(dān)法律后果。
問(wèn)題3：本案中的房產(chǎn)公司為何要返還一半的中介費(fèi)？
上海房產(chǎn)律師指出：《民法典》第963條規(guī)定：中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)中介人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報(bào)酬。中介人促成合同成立的，中介活動(dòng)的費(fèi)用，由中介人負(fù)擔(dān)。雖然本案中的劉某促成了胡某和魏某之間簽訂房屋買賣合同，但是該合同最終被認(rèn)定為無(wú)效，中介人在此過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，但其亦開(kāi)展了中介活動(dòng)，因此法院酌定返還一半的中介費(fèi)。
