一個(gè)購(gòu)房者通過一家中介公司購(gòu)買了一套二手房，花了90萬元，卻不想這家中介公司并不是賣房者直接聯(lián)系的那家，而是賣房者聯(lián)系的那家中介公司委托的，而且賣房者出售這套房屋的心理價(jià)位是為155萬，購(gòu)房者和賣房者就因此產(chǎn)生了糾紛。
孫某通過一家名叫群策地產(chǎn)的中介，買了杭州拱墅區(qū)某公寓的一套二手房，總價(jià)90萬。然而，房東根本不知道自己這套房子已經(jīng)被賣出去了。而且銷售的價(jià)格也根本對(duì)應(yīng)不上，房東的心理價(jià)位是155萬，孫某簽訂的合同，房?jī)r(jià)才90萬，整整相差65萬。孫某的購(gòu)房合同顯示甲方是一個(gè)名叫杭州大滕房產(chǎn)的中介公司。原來，房東張某委托杭州大騰房產(chǎn)進(jìn)行銷售，雙方約定的掛牌價(jià)是155萬。杭州大滕房產(chǎn)又請(qǐng)了杭州群策地產(chǎn)作為二級(jí)分銷商去尋找客戶，孫某就是他們的客戶，90萬的房?jī)r(jià)是杭州大滕房產(chǎn)授權(quán)的。
問題1：杭州大騰房產(chǎn)是否能夠委托杭州群策地產(chǎn)去尋找客戶？又是否能按照90萬元的房?jī)r(jià)來賣房？
律師回答到：依據(jù)《民法典》第961條的規(guī)定：“中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。” 第962條規(guī)定：“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”張某委托杭州大騰房產(chǎn)銷售其房屋，雙方之間肯定是簽訂了中介合同的，杭州大騰房產(chǎn)作為中介人，有義務(wù)幫張某找到賣家，杭州大滕房產(chǎn)又請(qǐng)了杭州群策地產(chǎn)作為二級(jí)分銷商去尋找客戶，雖然也是出于幫張某賣出房屋的目的。但是張某對(duì)這套房屋的心理價(jià)位是155萬，而杭州大滕房產(chǎn)卻以90萬元的價(jià)格，和孫某簽訂了房屋買賣合同，而且張某毫不知情，因此這套房屋并不能按照90萬元來賣，因?yàn)橐呀?jīng)超出了張某通過合同給杭州大騰房產(chǎn)的權(quán)限。
問題2：從委托合同的角度看，杭州大騰房產(chǎn)是否構(gòu)成為違約？
律師表示：因?yàn)椤睹穹ǖ洹吩卺槍?duì)中介合同規(guī)定中指出“本章沒有規(guī)定的，參照適用委托合同的有關(guān)規(guī)定。”因此針對(duì)杭州大騰房產(chǎn)轉(zhuǎn)委托杭州群策地產(chǎn)的行為應(yīng)當(dāng)以《民法典》對(duì)委托合同的相關(guān)規(guī)定來加以界定，依據(jù)《民法典》第923條的規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)親自處理委托事務(wù)。經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。轉(zhuǎn)委托經(jīng)同意或者追認(rèn)的，委托人可以就委托事務(wù)直接指示轉(zhuǎn)委托的第三人，受托人僅就第三人的選任及其對(duì)第三人的指示承擔(dān)責(zé)任。轉(zhuǎn)委托未經(jīng)同意或者追認(rèn)的，受托人應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)委托的第三人的行為承擔(dān)責(zé)任；但是，在緊急情況下受托人為了維護(hù)委托人的利益需要轉(zhuǎn)委托第三人的除外。”杭州大騰房產(chǎn)轉(zhuǎn)委托杭州群策地產(chǎn)的行為顯然是沒有經(jīng)過張某同意的，而且張某事后也沒有追認(rèn)，同時(shí)杭州群策地產(chǎn)和孫某簽訂的購(gòu)房合同，以90萬元的價(jià)格賣出了房屋，遠(yuǎn)低于張某155萬元的心理價(jià)位，損害了張某的利益，因此杭州大騰房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)就張某遭受的實(shí)際損失，予以相應(yīng)的賠償。
問題3：這一事件應(yīng)該如何處理呢？
律師認(rèn)為：鑒于張某并不知道自己的房屋已經(jīng)被賣出了，那么可以主張對(duì)孫某和杭州群策地產(chǎn)之間簽訂的購(gòu)房合同，至于作為善意第三人的孫某在合同簽訂過程中遭受的損失，應(yīng)當(dāng)由杭州群策地產(chǎn)予以賠償，同時(shí)張某還可以追求杭州大騰房產(chǎn)的違約責(zé)任，要求其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
