一、離婚了房子該怎么辦?
根據(jù)購房款的出資主體、出資形式、房屋取得時(shí)間等因素的不同分割方式也不盡相同。但是對(duì)確定為夫妻雙方共同所有的房產(chǎn)主要遵循以下原則進(jìn)行分割。
1、協(xié)議原則
按 照我國《婚姻法》對(duì)于離婚財(cái)產(chǎn)分割的當(dāng)事人意思自治原則，夫妻在離婚時(shí)可以對(duì)共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理，夫妻雙方可以通過簽署《離婚協(xié)議書》等書面約定對(duì)婚 姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋財(cái)產(chǎn)約定歸某一方所有;或者約定房屋財(cái)產(chǎn)歸某一方所有，由所有方對(duì)另一方予以適當(dāng)?shù)呢泿叛a(bǔ)償。
2、財(cái)產(chǎn)均分原則
對(duì) 于在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，一般予以平均分配，涉及到房屋財(cái)產(chǎn)的情況，如果房屋歸一方所有的，應(yīng)當(dāng)對(duì)另一方予以相當(dāng)于房屋實(shí)際價(jià)值的一半的貨幣補(bǔ) 償。如果該房屋在存在按揭、抵押貸款等，應(yīng)當(dāng)約定該按揭、抵押貸款由誰歸還，通常是由房屋所得者一方來承擔(dān)還款義務(wù)，因此，補(bǔ)償另一方時(shí)應(yīng)當(dāng)按房?jī)r(jià)扣除貸 款余額后的凈房?jī)r(jià)的一半計(jì)算。實(shí)踐中，往往由于按揭或抵押貸款未予償致使在雙方辦理離婚登記后無法馬上進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的過戶。因此，在離婚協(xié)議中應(yīng)當(dāng)約定房 屋何時(shí)過戶，以及一方配合過戶的附隨義務(wù)，同時(shí)盡量在協(xié)議中約定防止對(duì)方不配合房屋過戶的制約條款，以確保到時(shí)房屋順利過戶。另外，在處理房屋財(cái)產(chǎn)的過程 中，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的具體情況，適用照顧子女和女方權(quán)益的原則、照顧無過錯(cuò)方原則、照顧生活困難方等原則進(jìn)行處理。
3、競(jìng)價(jià)、評(píng)估及拍賣
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第20條規(guī)定：“雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：
(1)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;
(2)一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;
(3)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。”因此實(shí)踐中，雙方可以采取競(jìng)價(jià)的方式分割房產(chǎn)，價(jià)高者得房，同時(shí)補(bǔ)償對(duì)方一半的凈房?jī)r(jià)。這樣既有利于糾紛的解決，避免久拖不決，也可以照顧雙方利益，保障各方利益的最大化。
二、離婚過程中，雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院如何處理?
人民法院審理離婚案件，雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，按以下情形分別處理：(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;(二)一方主張房屋所有權(quán)的，評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋做出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。
三、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循什么原則?
1、合法原則
遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。
2、最高最佳使用原則
遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。
當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：
(1)保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià);
(2)轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià);
(3)裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià);
(4)重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià);
3、替代原則
遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
5、公平原則
6、謹(jǐn)慎原則(抵押貸款項(xiàng)目)
