■中介公司實勘工作尚未規(guī)范 曾經(jīng)通過中介公司賣房的業(yè)主，一定都接待過中介公司的經(jīng)紀人上門看房。這便是中介機構(gòu)的實地勘查。在二手房買賣過程中，中介公司要對房主的產(chǎn)權(quán)認真審查，主要是看房屋權(quán)屬是否清楚，房屋能否上市。此外，中介公司還必須到物業(yè)地點做必要的
■中介公司實勘工作尚未規(guī)范
曾經(jīng)通過中介公司賣房的業(yè)主，一定都接待過中介公司的經(jīng)紀人上門看房。這便是中介機構(gòu)的實地勘查。在二手房買賣過程中，中介公司要對房主的產(chǎn)權(quán)認真審查，主要是看房屋權(quán)屬是否清楚，房屋能否上市。此外，中介公司還必須到物業(yè)地點做必要的調(diào)查，以避免糾紛。目前，北京市有規(guī)模的中介公司都能進行物業(yè)的實地勘查，但是，多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀人在實勘工作中僅采用“目測心記”法，在房主家走走、看看、問問，便算實勘了。記者上周六隨置業(yè)家園房屋置換有限公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，實地勘查了一處房屋。
據(jù)該公司一位評估師介紹，正規(guī)的實勘不僅規(guī)范了中介服務，而且是一種對購房者負責任的行為。另一位房地產(chǎn)經(jīng)紀人則表示，實勘的目的有二，一是在業(yè)主不知道自己的房子值多少錢時，由公司評估部按照實勘內(nèi)容計算出評估價格，可以指導業(yè)主對價格加以調(diào)整；二是一旦有客戶來買房，公司將向他介紹詳細的實勘情況，在客戶對房屋的基本條件滿意時，公司才會帶客戶去看房，這樣做，減少了客戶反復看房的的次數(shù)，還加大了交易的成功率。那么，一個規(guī)范的實地勘查是什么樣的，有哪些程序，采用什么方法？就讓我們到曾女士家去體驗一番。
■實地測量是對賣方
買方都負責的做法
曾女士在大興西紅門鎮(zhèn)的興都苑有套建筑面積為55.85平方米的空置房屋，準備出售。6月23日，記者和置業(yè)家園的房地產(chǎn)經(jīng)紀人小劉來到曾女士在大興的這套房子。小劉先檢驗了業(yè)主的房產(chǎn)證，曾女士還主動拿出購房合同、物業(yè)委托合同等相關證明讓小劉看，小劉抄錄了房屋產(chǎn)權(quán)證號及業(yè)主的姓名、身份證號、聯(lián)系電話。小劉說，這是為了保證房子的真實性。隨后，小劉用皮尺分別測量了臥室、廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺及兩個壁櫥的長度和寬度，并記錄了這些數(shù)據(jù)，小劉告訴記者，這些數(shù)據(jù)是用來計算使用面積的，因為購房者看重的往往是房子的使用面積。他又指著廚房、衛(wèi)生間的通風道說：
“這個面積要減去，不能算在使用面積里。”于是，小劉又量了量通風道的長和寬。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，小劉計算出曾女士的房子有41.43平方米的使用面積。
■填寫一份詳細的實勘登記表
有助于舊房的交易
實地勘查不可缺少的一個環(huán)節(jié)就是房地產(chǎn)經(jīng)紀人要在業(yè)主的配合下，填寫一份《委托評估物業(yè)市場價格實勘登記表》。小劉與曾女士坐在餐桌旁開始填表。登記表有兩張，表一記錄的都是房屋的基本情況，其中包括業(yè)主及代辦人信息、房屋使用現(xiàn)狀、產(chǎn)權(quán)類型、戶型、物業(yè)性質(zhì)、建造年代、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、各房間面積、小區(qū)物業(yè)情況、建筑面積、使用面積、公攤面積及業(yè)主的自報單價和總價，同時，經(jīng)紀人要繪出物業(yè)位置圖和標準戶型圖。表二是對房屋的各項影響因素的調(diào)查，可概括為區(qū)域因素、個別因素。區(qū)域因素有：土地等級（分為八類）、交通（周邊的公交車、巴士車、地鐵情況以及物業(yè)500米內(nèi)有無停車位）、物業(yè)地點離大型商場有多遠、生活設施（副食百貨、菜市場、餐廳、銀行、郵局）是否齊全，距住宅1000米以內(nèi)的文體設施（醫(yī)院、文化館、電影院、書店、體育場館、幼兒園、中小學、公園、綠地、河流湖泊）有哪些。個別因素包括建筑結(jié)構(gòu)有無地基墻體承載能力、不均勻沉降、墻體裂縫、墻面滲水等現(xiàn)象，屋面、衛(wèi)生間、廚房的防水功能如何，房間的門窗、上下水、供暖、煤氣、熱水器、電源、電梯、消防情況。
此外，還要調(diào)查房屋是否有電視頻道、電話、保安監(jiān)控及計算機網(wǎng)絡。最后由經(jīng)紀人給出房屋結(jié)構(gòu)成新和裝修等級的綜合評判。經(jīng)過大約10分鐘的時間，這兩份表格填好了。小劉將把表格送回公司的評估部進行綜合評估，然后上網(wǎng)，為業(yè)主尋找買主。
■規(guī)范服務促成了
舊房的交易
登記表填好后，小劉又拿出一份質(zhì)量跟蹤卡，讓曾女士填寫。據(jù)小劉介紹，由于今天是他第一次與業(yè)主見面，希望通過這份跟蹤卡，同業(yè)主保持聯(lián)系，也便于業(yè)主、客戶對他們工作進行監(jiān)督。
據(jù)了解，置業(yè)家園僅在上周就成交了六七套房屋，這與其良好的信譽是分不開的，而良好的信譽來源于規(guī)范的服務，其中，細致、正規(guī)的實勘工作自然起著不可低估的作用。正如業(yè)主曾女士所說，找中介，就要找有信譽、比較正規(guī)的中介公司，否則，價格不合理，會有一種“挨宰”的感覺。置業(yè)家園的做法無疑為北京市的中介機構(gòu)提供了很好的經(jīng)驗總結(jié)。中介市場呼喚正規(guī)的舊房評估，購房者需要規(guī)范的服務，因此，中介公司要從點滴小事做起，真正為客戶的利益著想。
北京青年報 黃蘭
