調(diào)控組合拳落下已一月有余，其效果為眾人所矚目，5月以來，已有十?dāng)?shù)家機構(gòu)發(fā)布各自的研究數(shù)字，試圖佐證調(diào)控的威力。
雖然“北京商品房成交量大幅下跌，均價大降8000元/平方米”的數(shù)據(jù)廣為流傳，但現(xiàn)實中“欲降還漲”的真實感受與其形成了詭異反差。
近日記者對北京樓市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂的“成交均價大降”只是捕風(fēng)捉影而已，實際上，樓市不僅沒有出現(xiàn)購房者期盼的普降，個別地區(qū)推出的新盤還儼然呈現(xiàn)低開高走的態(tài)勢。而核心區(qū)域的樓盤更加按兵不動，由于地段的稀缺性，一些樓盤均價甚至出現(xiàn)了不同程度的上漲。
業(yè)內(nèi)人士指出，樓市迷局中，凸顯了信息障眼法的推手效用，因此有些所謂打折的樓盤反而越折越貴。這種明降暗升的價格陷阱，已是開發(fā)商們慣用的招數(shù)，即先把總價升高，再給予購房者一個高折扣，以營造降價氛圍。
“假摔”風(fēng)波
最近幾日，北京樓市經(jīng)歷了一場不小的“假摔”風(fēng)波。
5月11日，京城多家媒體援引亞豪機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)稱：“新政出臺近一個月的時間內(nèi)，北京商品住宅成交均價降幅近8000元/平方米”。在當(dāng)下的觀望期，如此勁爆的消息震動了樓市。
然而，第二天，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊又聯(lián)合對外發(fā)布的消息：4月份，北京房屋銷售價格同比上漲14.7%，漲幅比3月份提高2.4個百分點，這已經(jīng)是連續(xù)10個月漲幅擴大。其中，新建商品住宅上漲21.5%，二手住宅上漲8.4%。從環(huán)比看，4月份北京房屋銷售價格比3月份上漲2.6%。其中，新建商品住宅上漲2.6%，二手住宅上漲2.9%。
南轅北轍的兩個數(shù)據(jù)互相矛盾，混亂的信息讓人無所適從。
“2009年北京全市住宅平均成交價大概是1.7萬元/平方米，如果8000元的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，相當(dāng)于腰斬一半，顯然不成立，可能在計量口徑以及統(tǒng)計時間上產(chǎn)生了誤差。”一位地產(chǎn)研究人士對記者表示，這并不能代表北京的全貌。
那么，究竟是哪些區(qū)域何種樓盤在降價?首當(dāng)其沖的是地王周邊的二手房。
3月15日，北京一天誕生了望京、東升鄉(xiāng)、亦莊三個地王，如今，這些地王周邊二手房價格降幅達到了10%以上。
記者從我愛我家獲知的數(shù)據(jù)顯示，三個地王產(chǎn)生之前，望京、東升鄉(xiāng)、亦莊二手房平均銷售均價分別為2.6萬元/平方米、2.7萬元/平方米、1.5萬元/平方米。而地王產(chǎn)生后，周邊二手房價格飆升，且一直持續(xù)到“新國十條”出臺的前夜，最高平均單價分別達到3.2萬元/平方米、3.2萬元/平方米、1.9萬元/平方米。
受調(diào)控政策的影響，目前這三個地塊周邊的二手房成交量平均下降了50%，成交價格每平方米下跌三四千元，但仍比地王誕生前的單價高出2000元。
“今年年初，那些被地王影響的板塊漲幅非常大，但目前市場上，那些昔日漲幅度比較快的區(qū)域已經(jīng)有了比較大的降幅，大概降到了2010年年初的價格水平。但即便如此，也沒有更多買家跟進。”鏈家控股集團董事長左暉說。
以在前段時間受規(guī)劃利好而房價暴漲的通州區(qū)域為例，K2海棠灣目前的均價2.4萬元/平方米，全款可享受2000元/平方米優(yōu)惠，貸款最高可享1200元/平方米優(yōu)惠。
但個別區(qū)域的價格松動并不足以說明北京樓市現(xiàn)狀。左暉認為，預(yù)計到今年年底各個板塊的下降幅度差異也將會非常大，有的板塊可能不會降價，而有的板塊可能降30%左右，甚至更多。
欲降還漲
記者同時對朝陽、海淀、大興、豐臺、房山等商品房主力供應(yīng)區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新房價格基本持穩(wěn)，所謂的降價也只是相對調(diào)低了預(yù)期售價。
“我們不接受定金，只接受30%的預(yù)付款。”5月12日，大興黃村剛開盤不久的綠地新里·西斯萊公館售樓人員稱。即使如此苛刻的條件，銷售人員依然稱“不愁賣”，如果有客戶因貸款批不下來而退房，亦會立馬被別的客戶選中。
該項目4月27日首期開盤，均價1.85萬元/平方米，低于早前預(yù)計2萬元/平方米以上的售價。目前，其800套住房已售近700套，好的房源幾乎被搶購一空。記者了解到，該項目計劃于月底再開兩棟樓，預(yù)計售價可能會在原來的基礎(chǔ)上小幅上漲幾百元。
同區(qū)域的領(lǐng)海天使灣，原先預(yù)計開盤價為2.6萬元/平方米，目前售價2.25萬元/平方米。即便如此，仍比4月初2.1萬元/平方米的均價高出1500元。
即使是遠郊房山，也沒出現(xiàn)預(yù)期中的大跌跡象，價格仍維持在較高狀態(tài)。例如瑞雪春堂均價1.3萬元/平方米;中鐵原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)1.35萬元/平方米;中糧萬科長陽半島預(yù)計均價1.5萬元/平方米左右;西棕櫚灘去年年底每平方米尚未破萬，而目前均價已達1.6萬元/平方米。
相比之下，城區(qū)的樓盤更加堅挺。位于北三環(huán)的太陽公元項目售樓人員告訴記者，預(yù)計本月開盤售價4.5萬元/平方米，該項目3月份的均價為3.6萬元/平方米左右。預(yù)計5月開盤的紅璽臺，開盤均價漲到5.5萬元/平方米，相比4月份每平方米上漲5000元。
記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，截至5月13日，北京5月份有8個項目拿到預(yù)售許可證。從交易數(shù)據(jù)來看，這些樓盤的成交量并不理想，但價格卻居高不下。
其中，位于通州的蔚瀾香醍批準(zhǔn)銷售套數(shù)近300套，僅簽約22套，成交均價15791元/平方米;中國鐵建國際城批準(zhǔn)預(yù)售400多套，簽約141套，成交均價20149元/平方米;萬科藍山苑162套僅簽約4套，成交均價39217元/平方米。
多家中介機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份，京城有56個項目入市銷售，其中有48個都屬于老項目后期，而且開盤均價超過3萬元/平方米，相比上月大幅提高。
另據(jù)北京中原三級市場研究部對在售的100個商品房項目調(diào)查顯示，其中無折扣銷售的項目為32個，占比32%，其中大部分集中在五環(huán)以內(nèi)，而且其中8成為老項目后期，已銷售比例比較高，開發(fā)商表示價格不會下調(diào)。
“據(jù)我們了解，實際上影響的購買主體并沒有那么多，通過一系列調(diào)控政策，真正喪失購買資格的人群大概只占到20%左右。”左暉表示。
那么，房價還能挺多久?業(yè)界給出的時間是兩三個月至半年。
中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍認為，以通州為代表的部分區(qū)域在5月價格下跌幅度可能超過15%-20%。北京房價也將立刻停漲，50%的炒房客將在3個月內(nèi)開始拋售房源，房價很可能在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)30%的現(xiàn)象。思源經(jīng)紀(jì)董事長陶紅兵亦認為房價下跌30%或是目標(biāo)。
“降價20%是合理的降幅，這個幅度政府、開發(fā)商、購房者都可以接受。”一知名房企北方區(qū)負責(zé)人對記者表示。他認為，開發(fā)商選擇降價時期可能會在7、8月份，而目前出現(xiàn)的個別項目價格下調(diào)屬于開發(fā)商率先調(diào)整自己的心理預(yù)期。
