丈夫在婚內(nèi)將夫妻共同所有的房屋賣給了別人，在和妻子離婚后，買家要求仍然居住在房屋內(nèi)的女方搬離，女方則以自己對(duì)前夫賣房不知情為由而拒絕搬離，買家只好向法院起訴請(qǐng)求對(duì)房屋的所有權(quán)的物權(quán)保護(hù)。上海離婚律師則指出，本案的關(guān)鍵在于需要認(rèn)定買家是否為“善意第三人”，若為善意第三人，則可以依法獲得房屋的所有權(quán)，并要求女方搬離，女方則可以要求其前夫給予賠償。
趙某與李某戀愛期間，趙某于2004年8月以其本人的名義購(gòu)買A小區(qū)樓房一處，該房屋總房款10萬元，首付3萬元（李某出資2萬元），按揭貸款7萬元。同年12月兩人登記結(jié)婚，婚后共同償還貸款至2012年11月雙方離婚。兩人婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因經(jīng)營(yíng)需要共同向銀行貸款35萬元，由趙某的朋友張某提供擔(dān)保，后張某代趙某夫婦償還貸款。2012年9月趙某與張某簽訂房產(chǎn)買賣合同，以將其購(gòu)買的A小區(qū)樓房出賣給張某的方式償還借款35萬元，后雙方辦理房產(chǎn)變更及土地使用登記手續(xù)，趙某隨即搬離該樓房，李某繼續(xù)在此居住。2012年12月趙某與李某經(jīng)法院調(diào)解離婚，趙某支付李某20萬元，李某認(rèn)可該筆款項(xiàng)系出售涉案樓房的分割款。2013年9月張某要求李某返還房屋搬離A小區(qū)樓房，李某則以趙某與張某簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)其不知情為由否認(rèn)合同的效力并拒絕搬離，張某遂訴至法院請(qǐng)求物權(quán)保護(hù)。本案中，關(guān)于趙某與張某簽訂房產(chǎn)買賣合同是否有效，張某能否主張物權(quán)保護(hù)存在以下兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，李某作為涉案房產(chǎn)的共有人，在其不知情的情況下，其夫趙某擅自將房屋賣給第三人，擅自處分房屋的行為應(yīng)當(dāng)無效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)夫妻雙方同意一方擅自賣房并非絕對(duì)無效，因保護(hù)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)以購(gòu)房人是否系善意、有償作為判斷未經(jīng)夫妻雙方同意一方擅自賣房合同效力的條件，只要購(gòu)房人有證據(jù)證明夫妻雙方同意，該合同有效。買受人可以主張物權(quán)保護(hù)。
上海離婚律師指出：第二種觀點(diǎn)是正確的，趙某在和張某簽訂房屋買賣合同時(shí)沒有經(jīng)過李某的同意，趙某的行為屬于無權(quán)處分行為，如果張某能夠證明自己在和趙某簽訂合同時(shí)是趙某和李某的共同意思表或者是對(duì)趙某瞞著李某簽訂合同不知情，則張某可以被認(rèn)定為善意第三人，可以獲得房屋的所有權(quán)，就可以要求李某搬離房屋。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十一條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
滬律網(wǎng)提示：男女雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)享有同等的處分權(quán)，一方在處分像夫妻共同所有的房屋等此類財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過另一方的同意，否則就是無權(quán)處分的行為。同時(shí)為了保護(hù)善意第三人的利益，給予第三人可以通過善意取得制度獲得對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。
