信托在英美獨特的文化背景和法律架構(gòu)下得以生成，并發(fā)展成一項具有財產(chǎn)轉(zhuǎn)移功能和財產(chǎn)管理功能緊密結(jié)合特點的法律制度。信托制度產(chǎn)生于英國，發(fā)達(dá)于美國，現(xiàn)在信托制度已經(jīng)突破英美法系與大陸法系的限制，通行于世界上200多個國家和地區(qū)。 我國信托法于2001年10月1日實
信托在英美獨特的文化背景和法律架構(gòu)下得以生成，并發(fā)展成一項具有財產(chǎn)轉(zhuǎn)移功能和財產(chǎn)管理功能緊密結(jié)合特點的法律制度。信托制度產(chǎn)生于英國，發(fā)達(dá)于美國，現(xiàn)在信托制度已經(jīng)突破英美法系與大陸法系的限制，通行于世界上200多個國家和地區(qū)。
我國信托法于2001年10月1日實施，標(biāo)志著信托制度確立為我國一項基本的民事法律制度。信托制度的確立，這為我國長期以來承繼大陸法傳統(tǒng)的財產(chǎn)權(quán)制度增添了新的內(nèi)容。信托財產(chǎn)管理權(quán)與受益權(quán)的分離，信托財產(chǎn)的獨立性以及利益沖突的防范，這些內(nèi)容是信托制度區(qū)別于其他民法財產(chǎn)權(quán)保護制度的重要標(biāo)志。物業(yè)管理采用信托制度，體現(xiàn)了現(xiàn)代信托制度基本要求與我國基本國情相結(jié)合的特點，應(yīng)當(dāng)具有很強的生命力。
信托是一種以信任為基礎(chǔ)，以財產(chǎn)為中心，涉及委托人、受托人、受益人三方當(dāng)事人的法律關(guān)系。它作為一種轉(zhuǎn)移、管理與營運財產(chǎn)的制度，在財產(chǎn)保值、增值、社會公益等方面具有獨特的功能，在協(xié)調(diào)物業(yè)管理過程中的復(fù)雜關(guān)系具有不可替代的作用。
一、物業(yè)管理權(quán)信托的物權(quán)基礎(chǔ)
信托是一種以財產(chǎn)為中心的法律關(guān)系，因而信托財產(chǎn)是信托存續(xù)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是聯(lián)結(jié)信托關(guān)系的第一要素，沒有信托財產(chǎn)就沒有信托關(guān)系。對于信托財產(chǎn)的概念和范圍不同的人有不同的理解。有人認(rèn)為信托財產(chǎn)是一種特殊的財產(chǎn)，也有些人認(rèn)為，信托財產(chǎn)是財產(chǎn)權(quán)利。這種爭議也就是在本人設(shè)計物業(yè)管理權(quán)信托過程中以及在朗琴園小區(qū)應(yīng)用后很多人提出的問題。本人認(rèn)為，按照信托法第二條的規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”我國信托制度的信托財產(chǎn)的本質(zhì)應(yīng)當(dāng)是指財產(chǎn)權(quán)而不是財產(chǎn)權(quán)的具體表象行使。
物權(quán)法生效為物業(yè)管理權(quán)信托的設(shè)立提供了財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。物權(quán)法第七十條確立了區(qū)分所有權(quán)制度，規(guī)定“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)就是業(yè)主的共同管理權(quán)。共同管理權(quán)作為一種財產(chǎn)權(quán)按照信托法的規(guī)定，完全可以成為信托財產(chǎn)存在。有人以共有部位和配套設(shè)施不能與業(yè)主專有部位分割為由，提出不符合信托財產(chǎn)獨立的原則，對物業(yè)管理權(quán)信托提出異議。本人認(rèn)為，這種疑義是沒有關(guān)注到我國信托法第二條規(guī)定的信托財產(chǎn)就是“財產(chǎn)權(quán)”以及物權(quán)法第七十條區(qū)分所有權(quán)本身就將專有部分的所有權(quán)與共有部位的共有權(quán)和對共有部分的共同管理在理論上的分離。
至于社區(qū)共有設(shè)備、設(shè)施、場所，按照物權(quán)法第九十六條共有物的管理設(shè)定管理權(quán)信托部應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生任何法律問題。業(yè)主大會決議歸集的物業(yè)費(物業(yè)維護基金)作為財產(chǎn)建立信托更不會產(chǎn)生歧義才是。
二、物業(yè)管理權(quán)信托關(guān)系的當(dāng)事人
在信托關(guān)系中，委托人、受托人、受益人構(gòu)成信托關(guān)系的基本主體。在物業(yè)管理權(quán)信托中，也依然存在這些基本主體，當(dāng)然也可以根據(jù)需要另外設(shè)定更多的主體。
1、委托人
在物業(yè)管理權(quán)信托中，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會誰是委托人，能否成為委托人，這是爭論的焦點，也是有很多人質(zhì)疑的地方。
信托法第十九條規(guī)定：“委托人應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人、法人或者依法成立的其他組織。”業(yè)主大會是《物權(quán)法》確定的業(yè)主行使共同管理權(quán)的組織，其合法性不容置疑。業(yè)主大會的決定的效力物權(quán)法第七十八條賦予的，同時業(yè)主大會決定作為業(yè)主共同決定的一種形式，與物權(quán)法第七十六條規(guī)定的共同決定權(quán)不產(chǎn)生矛盾。業(yè)主大會決定設(shè)立物業(yè)管理權(quán)信托有法律基礎(chǔ)，也不損害任何侵害任何業(yè)主的權(quán)利。
物權(quán)法生效后，業(yè)主委員會不再是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，但是因為有物權(quán)法第七十八條的限制，業(yè)主委員會不能成為物業(yè)管理權(quán)信托的委托人。但是，如果小區(qū)的管理規(guī)約確定業(yè)主委員會為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理權(quán)信托七月是一個合適的角色，也符合《物業(yè)管理條例》的有關(guān)精神。
物業(yè)管理權(quán)信托設(shè)定是否需要全體共有權(quán)人同意的問題，也是提出異議的一些專家關(guān)注的。物業(yè)管理權(quán)是共同管理權(quán)，只要符合物權(quán)法確定的共同管理權(quán)的形式條件即可。況且物權(quán)法規(guī)定的區(qū)分所有的建筑物的處分權(quán)以共有物的處分權(quán)都確立了多數(shù)決的原則。具體規(guī)定已經(jīng)體現(xiàn)在物權(quán)法第七十六條、第九十七條。
2、受托人
信托法規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人、法人。”“同一信托的受托人有兩個以上的，為共同受托人。”
依據(jù)信托法規(guī)定，任何法人都可以成為受托人，自然人以及自然人合伙也可以成為受托人。物權(quán)法第八十二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他企業(yè)或者個人均可以受委托進行物業(yè)管理。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他企業(yè)或者自然人都可以成為物業(yè)管理權(quán)信托的受托人。鑒于我國現(xiàn)實存在的社區(qū)較大，物業(yè)管理在現(xiàn)實中又增加了保安、保潔服務(wù)，所有委托具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為受托人更具有現(xiàn)實意義。
3、受益人
受益人是在信托中享有信托受益權(quán)的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織。委托人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主是財產(chǎn)的最終承受者，也是物業(yè)管理結(jié)果的最終承受者，全體業(yè)主都是物業(yè)管理權(quán)信托的受益人。在此應(yīng)當(dāng)指出，受益人不是業(yè)主的全體，而是指全體業(yè)主的個體。
這種受益人的安排及反映出業(yè)主是財產(chǎn)的共有人，每一個人都可以行使管理權(quán)的法律精神，同時這樣便于單個業(yè)主對受托人的監(jiān)督。
4、除了上述基本的信托關(guān)系主體以外，還可以根據(jù)需要設(shè)立托管人、監(jiān)察人等角色，以維護財產(chǎn)管理關(guān)系的穩(wěn)定和管理過程的透明。
三、業(yè)主與業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沖突的平衡
在物業(yè)管理實踐中，單個業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在著權(quán)利沖突，而其中業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的沖突非常激烈，甚至已經(jīng)成為社會問題，嚴(yán)重影響社會穩(wěn)定。
1、信托財產(chǎn)的獨立性，保證了業(yè)主共有財產(chǎn)包括物業(yè)費(維護基金)得安全，徹底解除了業(yè)主的后顧之憂。為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間建立信任關(guān)系奠定了制度基礎(chǔ)。
