在住宅物業(yè)服務(wù)收費過程中，常常容易發(fā)生爭議，有的是由于理解有誤，有的是因為操作不當，有的是緣于各地物業(yè)服務(wù)收費政策或具體規(guī)定的差異筆者擬在整理、歸納相關(guān)爭議問題的基礎(chǔ)上，綜合比較和借鑒地方政策，進行適當闡釋和分析。
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物業(yè)管理費收取標準
物業(yè)管理條例
物業(yè)服務(wù)收費的構(gòu)成
《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》第七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成、為了避免實踐中的爭議，必須明確以下兩點：
一是明確可以從物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用中獨立出來的項目 對此，應(yīng)堅持以下原則：只有政策明確規(guī)定可以另行收費的共用設(shè)施設(shè)備，才能另行收費;沒有政策明確規(guī)定的只能視為“物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用”的應(yīng)有部分。
例如，實行政府指導(dǎo)價的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照現(xiàn)行規(guī)定對北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)的電梯、水泵、安防、消防等設(shè)施設(shè)備日常運行維護另行收費：但是，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張另行收取避雷針檢測與中水設(shè)備維修費用，與法無據(jù)。
二是把握不能列入物業(yè)服務(wù)收費構(gòu)成的相關(guān)費用、要嚴格執(zhí)行國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托代收服務(wù)費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
應(yīng)當指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主及供水供電企業(yè)代收、代繳水電費用時，應(yīng)注意把握以下問題，防止發(fā)生矛盾糾紛：一方面，盡量不要成為物業(yè)管理區(qū)域水電總表的用戶，而宜與供水供電企業(yè)形成收多少繳多少的代收代繳關(guān)系，避免承擔水電損耗費用與業(yè)主欠費風險在此，應(yīng)注意援引地方政策，妥善維護自身合法權(quán)利，例如，2006年《福建省物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。
另一方面，應(yīng)注意物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限問題，不能通過代收代繳水電費來達到催收欠費的目的、例如，2008年《廣州市供電與用電管理規(guī)定》第三十四條和第三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他負有管理職責的單位，不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用電，，違反本規(guī)定中斷用戶正常用電的，由經(jīng)貿(mào)行政主管部門責令立即恢復(fù)供電，并處以2000元以上10000元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)收費的服務(wù)范圍及責任歸屬
一要與特約服務(wù)進行區(qū)分一般而言，除非物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主有特別約定，物業(yè)服務(wù)收費的服務(wù)范圍僅限于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護，其相應(yīng)的責任范圍維護也限于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，例如，某小區(qū)王先生在自家樓下4單元至5單元之間行走時，被一塊樓上掉下的玻璃砸傷頭部由于無法查清玻璃由誰家墮落，王先生把該樓4、5單元二樓以上住戶與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同告上法庭。這里，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔責任，取決于玻璃的產(chǎn)權(quán)歸屬與管理主體。如果是公共樓道的玻璃，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責;如果不是公共樓道的玻璃，則由業(yè)主個人或共同負責。
二要與結(jié)果責任進行區(qū)分。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護是一種行為責任，即配合公共權(quán)力部門做好住宅小區(qū)的治安防范工作物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要履行了規(guī)定或約定的秩序維護義務(wù)，即使發(fā)生了治安案件、刑事案件、交通事故，也可免除自己的責任。
