文前提要：婚前以個人名義所購房產(chǎn)，在離婚分割時視具體的權(quán)利登記情況而定。因為新《婚姻法》加強(qiáng)了對個人財產(chǎn)的保護(hù)，而房產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，在此提醒出資一方，因盡可能多地保留相關(guān)證據(jù)，以備不時之需。
婚前買的房，離婚之后如何處置，這往往會成為離異夫妻財產(chǎn)爭議的焦點所在。近日，本刊編輯部接到讀者的電話，就談到了這個話題。當(dāng)愛情走到盡頭，財產(chǎn)分割在所難免，房產(chǎn)作為家庭財產(chǎn)中最重要的組成部分，自然是雙方最受關(guān)注的地方。而與此同時，新《婚姻法》對“婚前財產(chǎn)”做出了更為明確的規(guī)定，因此使得這種情形的房產(chǎn)在分割過程中變得更為復(fù)雜。
加之目前房價不斷高漲，對于普通購房者來說，即使在婚前買房，也很少有人能夠做到一次性付清所有房款，因此婚前買房，婚后共同負(fù)擔(dān)房貸的情形還是會普遍存在。那么，萬一感情不合而離婚，這種房產(chǎn)該怎樣分割?
婚前房產(chǎn)分割存爭議
“雖然是婚前買的房，但在離婚之后增值部分應(yīng)該怎么處理呢?”王女士疑惑。
王女士：她的一位好友婚姻面臨解體，雙方在其他財產(chǎn)分割方面都沒有異議，但卻在房產(chǎn)上卻“卡了殼”。原來這套房產(chǎn)是她好友在5年前買的，其時尚未成婚。好友婚后男方并未買房，因此就住在女方家。5年過去了，房價飛漲，原來70萬元買進(jìn)的房產(chǎn)，已經(jīng)漲到了200萬元左右，在此期間，兩人共同還清了剩余的40萬元按揭貸款。男方也承認(rèn)房產(chǎn)確實應(yīng)該歸女方所有，但同時認(rèn)為自己為歸還房貸做出過貢獻(xiàn)，因此除了要求歸還共同還貸的按揭款部分之外，還要求分享房產(chǎn)增值部分。
其實，我們有理由相信并非只有王女士的朋友碰到這種情形。據(jù)了解，婚前買房并不少見，但由于房產(chǎn)是個人資產(chǎn)中的大宗投資，因此絕大多數(shù)人都無法做到一次性付款，而需要借助銀行的力量，而且貸款期限較長，超過十年者比比皆是。于是在婚前買的房，往往在婚后是夫妻雙方共同還貸。
雖然新《婚姻法》將婚前個人所購房產(chǎn)劃入“婚前財產(chǎn)”，但實際上，離婚之后如何處置這類財產(chǎn)，仍然存在一些爭議。比如前文中提到的配偶一方到底是否可以分享房產(chǎn)增值部分收益，目前存在分歧，主張不能分享的和適當(dāng)補(bǔ)償?shù)囊庖姸即嬖凇?/p>
房產(chǎn)分割以“登記”為準(zhǔn)
婚前買的房，離婚后到底怎么分呢?
專家表示，應(yīng)視雙方出資情況以及不動產(chǎn)權(quán)利登記等情況來具體進(jìn)行分析。大體上可以分為以下幾種情形，第一種情形是雙方共同出資購買、登記在雙方名下，第二種則是一方出資、登記在雙方名下，第三種是一方出資、登記在一方名下?？紤]到本刊之前曾討論過戀人共同出資購房分手如何處理的話題，而第一種與此有類似的地方，所以在此不再展開解析。
對于后兩種情形而言，第三種情況居多，一般是一方出資、并登記在自己名下，因此這里面同時會涉及到“婚前財產(chǎn)”范疇，故使得財產(chǎn)的分割變得較為復(fù)雜起來。當(dāng)然，第二種情況也存在。
那么，對于一方出資購房的情形，離婚時如何分割呢?下面結(jié)合具體案例來分析。
情形一：雙方登記“對半分”
對于一方出資，雙方都登記的情形，專家表示會視為夫妻共同財產(chǎn)。
案例1：朱先生與徐小姐與2006年夏天登記結(jié)婚。在半年前，朱先生花了80萬元購買了一套兩房，為了向徐小姐表達(dá)自己的愛意，他在房產(chǎn)證上加上了對方的名字。兩年后，終因性格不合，兩人婚姻走到了盡頭。徐小姐提出平分一半房產(chǎn)的要求，而此時這套房產(chǎn)市值達(dá)180萬元，遭到朱先生拒絕。但無奈房產(chǎn)證上寫有兩人的名字，雖然朱先生極力證明房產(chǎn)系自己出資購買，但于事無補(bǔ)。
律師解答：“根據(jù)不動產(chǎn)的登記制度，只要房產(chǎn)證上出現(xiàn)了名字，他(她)就有份。”上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所馬永健律師如是說。他認(rèn)為，對于上述情形，不管徐小姐是否出資，但房產(chǎn)證上已經(jīng)登記了她的名字，則該房產(chǎn)應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)。至于如何分割，可視具體情況而定，如未約定按份共有的，可認(rèn)定為共同共有，即人們常說的“對半分”。不過，馬律師同時表示這也并非絕對，對于這種情形而言，還會適當(dāng)考慮到出資人的具體情況，因此離婚分割該房產(chǎn)時，出資一方可適當(dāng)多分。
情形二：“婚前財產(chǎn)”需還錢
婚前以個人名義買房并申請按揭貸款，并登記在自己名下的，離婚之后需向?qū)Ψ椒颠€已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠帧?/p>
案例2：2004年春，吳先生購買了一套三房并登記在自己的名下，總價70萬元，申請按揭貸款40萬元，是年冬天與劉小姐結(jié)為夫妻。5年來兩人共同償還了剩余的按揭貸款，但他們的婚姻沒能持續(xù)下去。至于房產(chǎn)如何處理，兩人沒有找到統(tǒng)一的答案。
律師解答：馬永健表示，對于婚前以個人名義買房并申請按揭貸款的情形，如果房產(chǎn)證上只登記在一個人的名下，那么該房屋仍為其個人財產(chǎn)，即人們常說的 “婚前財產(chǎn)”。同樣，按揭貸款為其個人債務(wù)，即使婚后配偶一方參與清償貸款，但并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個人債務(wù)。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。
還有一種情形需要注意，即房產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資的，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為其個人債務(wù)，但于首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。
增值部分分配存爭議
婚前以個人名義所購房產(chǎn)其增值部分是否應(yīng)該平分，目前還存在爭議。法律專家表示，對于婚前所購房產(chǎn)所產(chǎn)生的增值收益部分到底該不該讓另外一方分享，還沒有具體的法律條文對此做出相應(yīng)的規(guī)定，因此這方面存在爭議。
了解到，根據(jù)以前的一些具體案例來看，傾向于配偶一方并不享有對房產(chǎn)的所有權(quán)，因為房產(chǎn)的增值依附于房產(chǎn)本身，從法律關(guān)系上看也屬于物權(quán)關(guān)系，屬于基于物權(quán)的收益，故房屋的增值部分也應(yīng)當(dāng)由所有方個人享有。這也就是說，對于房產(chǎn)的增值部分而言，主張不平分的大有人在。
但也有人提出了不同的看法。上海君悅律師事務(wù)所許海波律師表示，從公平的角度來看，既然配偶一方在婚姻存續(xù)期間為房產(chǎn)增值做出了相應(yīng)的貢獻(xiàn)(比如共同還貸)，因此產(chǎn)權(quán)擁有方應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。不過許海波同時承認(rèn)，這種觀點只是從道義上說應(yīng)該如此，并沒有法律依據(jù)。
而從滬上一些律師事務(wù)所了解到，目前對于婚前所購房屋增值部分的處理，也出現(xiàn)了同意補(bǔ)償?shù)那樾?。滬上一位律師表示，近期就有一對離異夫妻接受了這樣的調(diào)解方案：產(chǎn)權(quán)所有方同意將房產(chǎn)增值部分與對方平分。
事先約定能減少紛爭
專家表示，對于不明確的地方可以采取事先約定方式來規(guī)避爭議。從我國《婚姻法》有關(guān)條款的規(guī)定中可以看出，我國夫妻財產(chǎn)制采用雙軌制，即法定財產(chǎn)制和約定財產(chǎn)制，而且確立的是法定財產(chǎn)制為主，約定財產(chǎn)制為輔的夫妻財產(chǎn)制度。
因此對于一方出資、雙方登記的情形，加上對方的名字是為了表達(dá)愛意，但是也別忘了保護(hù)自己的利益，因此專家建議可以事先約定，一旦離婚，房產(chǎn)可按照按份共有的方式來進(jìn)行處理。至于對方占到多大的份額，可視具體情況而定，出資方可以適當(dāng)提高自己的比例，以免“人財兩空”。
還有一種情況則必須事先做出約定，如房產(chǎn)證上雖然沒有登記，但婚前是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資購房的。馬永健表示，只有在雙方共同做出約定的情況下，才會被認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。分割時應(yīng)按共同財產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，同樣，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時，對于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時的出資比例對房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不宜拘泥于各半分割。
