發(fā)文單位：杭州市政府
文 號(hào)：杭房局[1993]167號(hào)
發(fā)布日期：1993-10-4
執(zhí)行日期：1993-10-4
第一條 為加強(qiáng)房產(chǎn)評(píng)估管理，保障國(guó)家、集體、個(gè)人的合法權(quán)益，促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。根據(jù)建設(shè)部建房(1992)579號(hào)《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估管理暫行辦法》和杭州市人民政府令第51號(hào)發(fā)布《杭州市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本實(shí)施辦法。
第二條 本辦法適用于本市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)房產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的評(píng)估。
第三條 杭州市房地產(chǎn)管理局是本市房產(chǎn)評(píng)估的主管機(jī)關(guān)。
第四條 進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋必須進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，未經(jīng)評(píng)估的房屋，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、贈(zèng)與、調(diào)換等。
第五條 具備下列條件的，可向市房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)成立房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：
1.有經(jīng)注冊(cè)的評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員6人以上，其中兩名以上須具有中級(jí)以上建筑工程、經(jīng)濟(jì)、財(cái)會(huì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)的任職資格。
2.有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所。
3.有評(píng)估服務(wù)機(jī)構(gòu)章程和管理規(guī)章。
經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)建立的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，需經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。
第六條 從事房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)具有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格及一定的評(píng)估工作實(shí)踐，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，考核合格，取得評(píng)估員注冊(cè)證書(shū)后，方能從事房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。評(píng)估員注冊(cè)的考核標(biāo)準(zhǔn)及任職條件按國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七條 房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估員注冊(cè)證書(shū)實(shí)行年度驗(yàn)審制度。
第八條 房產(chǎn)評(píng)估必須遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，遵循客觀公正、科學(xué)合理、按質(zhì)論價(jià)和反映市場(chǎng)供求的原則。
第九條 房產(chǎn)評(píng)估應(yīng)根據(jù)評(píng)估標(biāo)的物的種類(lèi)和評(píng)估目的，正確運(yùn)用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)估方法。
房產(chǎn)評(píng)估可以采取下列方法：
1.收益還原法：即根據(jù)標(biāo)的物預(yù)期的獲利能力和適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，評(píng)估房產(chǎn)現(xiàn)值的評(píng)估方法。
2.市場(chǎng)比較法：即通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中相同或類(lèi)似房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的綜合比較評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格的方法。
3.重置成本法：即根據(jù)評(píng)估標(biāo)的物按現(xiàn)時(shí)同等級(jí)、結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)重置的成本，綜合考慮功能變化、成新折扣等因素評(píng)估房地產(chǎn)現(xiàn)值的方法。
4.剩余法：即根據(jù)被評(píng)估房產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)售價(jià)及建設(shè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、各類(lèi)稅費(fèi)及正常利潤(rùn)，評(píng)估土地價(jià)值的評(píng)估方法。
5.其他經(jīng)市房地產(chǎn)管理局認(rèn)可的評(píng)估方法。
以上評(píng)估方法可以綜合運(yùn)用。
房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及方法按《杭州市房屋拆遷管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十條 委托的房產(chǎn)評(píng)估，委托人應(yīng)和房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂房產(chǎn)評(píng)估委托協(xié)議。
第十一條 房產(chǎn)評(píng)估按下列程序進(jìn)行。
(1)評(píng)估申請(qǐng)。
當(dāng)事人依照本辦法第五條的規(guī)定，向評(píng)估機(jī)構(gòu)遞交評(píng)估申請(qǐng)，評(píng)估申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
1.當(dāng)事人的姓名(法人代表)、職業(yè)、地址;
2.標(biāo)的物名稱(chēng)、面積、座落;
3.申請(qǐng)?jiān)u估的理由、項(xiàng)目和要求;
4.當(dāng)事人認(rèn)為其他需要說(shuō)明的內(nèi)容。
評(píng)估申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附有標(biāo)的物的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證及有關(guān)的圖紙、資料或影印件。
(2)評(píng)估受理。評(píng)估機(jī)構(gòu)收到評(píng)估申請(qǐng)書(shū)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的身份證件、標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)證書(shū)及評(píng)估申請(qǐng)書(shū)進(jìn)行審查。
(3)現(xiàn)場(chǎng)勘估。評(píng)估人員對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行實(shí)地勘丈測(cè)估，核對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)和有關(guān)資料，調(diào)查標(biāo)的物所處環(huán)境狀況，并做好詳細(xì)紀(jì)錄。
(4)綜合作業(yè)。即綜合各種因素進(jìn)行分析，運(yùn)用不同的評(píng)估方法進(jìn)行比較評(píng)估，提出評(píng)估結(jié)果，并經(jīng)評(píng)估復(fù)核，出具評(píng)估報(bào)告。
評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：
1.估價(jià)的原因。標(biāo)的物名稱(chēng)、面積、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)境條件、使用情況、所處區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展前景，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。
2.標(biāo)的物及其附屬物質(zhì)量等級(jí)評(píng)定。
3.評(píng)估的原則、方法、分析過(guò)程及評(píng)估結(jié)果。
4.必要的附件：包括評(píng)估過(guò)程中作為估價(jià)依據(jù)的有關(guān)圖紙，照片背景材料、原始資料及實(shí)際勘測(cè)數(shù)據(jù)等。
5.評(píng)估人員簽名及評(píng)估機(jī)構(gòu)簽署意見(jiàn)并加蓋單位公章。
第十二條 房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告，須經(jīng)房產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)確認(rèn)后方可生效。
第十三條 房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，自主管部門(mén)確認(rèn)后半年內(nèi)有效，超過(guò)期限的應(yīng)重新進(jìn)行評(píng)估。
第十四條 房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)評(píng)估標(biāo)的物的規(guī)模、種類(lèi)組織相應(yīng)評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估。但每個(gè)房產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目至少應(yīng)有兩名以上評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估。
第十五條 對(duì)評(píng)估結(jié)果中需要保密的內(nèi)容，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不得隨意向他人提供。
第十六條 評(píng)估人員如與委托人有直接利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)回避。
第十七條 當(dāng)事人如對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可在收到評(píng)估報(bào)告之日起十五日內(nèi)，向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核。對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可向市房產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)裁定。
第十八條 房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受房產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，可向當(dāng)事人收取評(píng)估費(fèi)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市物價(jià)局制定。
第十九條 房產(chǎn)評(píng)估人員有下列行為之一的，市房地產(chǎn)管理局應(yīng)根據(jù)情節(jié)給予警告、吊銷(xiāo)評(píng)估員資格。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。
1.不按照評(píng)估程序和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，造成嚴(yán)重估價(jià)失誤的;
2.弄虛作假，故意抬高或壓低標(biāo)的物的價(jià)值或價(jià)格;
3.利用工作之便牟取私利的;
4.因工作失職給國(guó)家和人民財(cái)產(chǎn)造成損失的。
第二十條 任何單位和個(gè)人都不得在評(píng)估過(guò)程中提供偽證，或者阻撓評(píng)估人員依法進(jìn)行評(píng)估工作。對(duì)于提供偽證或者阻撓評(píng)估工作正常進(jìn)行的，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，由司法部門(mén)追究刑事責(zé)任。
第二十一條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局解釋。
第二十二條 各縣(市)參照本實(shí)施辦法執(zhí)行。
