房屋交易契稅如何計算?如何認定家庭唯一住房?因稅收政策變化多繳納的契稅是否可以退回?房交會期間，市地稅局接到許多市民對房屋買賣相關稅收政策的咨詢。為讓更多市民了解政策規定，市地稅局昨日通過媒體進行了詳細解答。
商品房和二手房契稅稅率是多少?如何認定家庭唯一住房?
案例：2012年9月份鄭先生貸款在沙河口區購買了一套商品房，80平方米，單價11260元。現在開發商通知他可以辦理產權證。鄭先生這套房子應繳多少契稅?
解讀：根據《遼寧省契稅暫行實施辦法》(遼政辦發〔1999〕61號)及《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》(財稅〔2010〕94號)規定：遼寧省契稅稅率為4%，對個人購買普通住房的稅率為3%。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
按我市現行普通住房標準，鄭先生這套房產屬于普通住宅，如果是家庭唯一住房，可以享受90平方米及以下家庭唯一住房的優惠政策按1%稅率繳納契稅;如果不是家庭唯一住房，則按3%的稅率繳納契稅。
所謂唯一住房，其認定以家庭為單位，成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，在辦理住房產權登記手續前，家庭成員名下都沒有住房(包括房改房、解困房、拆遷安置房和贈與、繼承房等)即為唯一。征收機關根據房地產主管部門提供的房屋登記信息系統書面查詢結果確定所購住房是否為唯一住房。
辦理回遷安置房產權證時如何繳納契稅?
案例：市民于先生的一套普通住宅于2009年拆遷，房照已經注銷，當時選擇了回遷，因回遷房面積較原住房面積增加補交了20萬元的購房款。其后，于先生購買了一套小房子，屬于家庭唯一普通住宅繳納了1%的契稅，也就是說于先生現在名下有一套房產。現在他馬上要回遷了，想知道他的回遷房契稅如何計算?
解讀：按照《財政部 國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》(財稅〔2012〕3號)規定：居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納產權調換差價的，對新換房屋免征契稅;繳納房屋產權差價的，對差價部分按規定征稅。所以，于先生的回遷房只需對補交的20萬元房屋差價款繳納契稅。因為此前于先生名下已有一套房產，所以回遷房屬于第二套房產，應按相應的稅率繳納契稅。
另外，回遷安置戶在辦理房屋產權證時，需攜帶商品房合同、發票、投資代建協議書、回遷安置通知書等回遷安置材料繳納契稅。
中介機構簽訂購房合同代收了契稅，辦理產權證應如何計算繳納購房契稅?
案例：2012年7月，劉女士(單身)購買了一套70平方米的普通住房，該房屋是她名下的唯一住房，簽訂購房合同時按1%的稅率把契稅交給代辦公司。2014年3月份劉女士結婚，她丈夫婚前已有一套住房。2014年9月開發商通知劉女士可以辦產權證了，但是代辦公司說她的這套房子要按二套房來計算繳納契稅，需要補繳2%的契稅。劉女士不理解，為什么兩年以后不能按照簽訂購房合同時的稅率來計算繳納契稅?
解讀：按照《中華人民共和國契稅暫行條例》和《國家稅務總局關于征收機關直接征收契稅的通知》規定，契稅由地方稅務機關直接征收。大連市地方稅務局從未委托任何銀行、中介機構、開發商代收契稅。目前，我市房屋契稅是在辦理產權證時，按當時的相關稅收政策繳納，一般不存在退稅或補稅問題。納稅人繳納稅款的同時，地稅局為其開具契稅完稅憑證。劉女士是在2012年簽訂的購房合同，按當時其房屋持有情況計算所購房屋契稅交給代辦機構，即劉女士的“稅款”并未繳入地稅局，當然她也沒有取得契稅完稅憑證。2014年辦理該套房屋產權時，該套房產已不是劉女士家庭的唯一房產，因此，她不能再享受家庭唯一住房的契稅優惠稅率，而應按現行的政策規定繳納3%的契稅，并取得契稅完稅憑證。
市地稅局強調，購房者與銀行、中介機構、開發商之間屬于委托代辦關系。在辦理產權證之前，代收的契稅始終在代辦機構手里，并未繳納到地稅局。因此，繳稅前因稅收政策變化產生的代收款項多退少補等問題，應由購房者與代辦機構自行協商解決。
