一、婚前還是婚后取得房產(chǎn)證在離婚房產(chǎn)分割時(shí)的糾紛問(wèn)題
房產(chǎn)證取得的時(shí)間點(diǎn),在離婚房產(chǎn)分割時(shí)常常是雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn), 其中存在的問(wèn)題大致表現(xiàn)為以下三種:
(一) 一方婚前支付了全部房款,并取得了產(chǎn)權(quán)證此種情況下法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單,據(jù)物權(quán)法規(guī)定, 該房產(chǎn)屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn), 離婚時(shí)房屋增值部分及虧損屬于房屋產(chǎn)權(quán)人,如另一方有參與該房子的裝修等支出,構(gòu)成對(duì)該房產(chǎn)的舔附價(jià)值, 對(duì)于裝修款, 可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。
(二) 一方婚前支付了所有房款,婚后取得產(chǎn)權(quán)證。此情形其實(shí)就是產(chǎn)權(quán)證取得與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無(wú)關(guān)系的問(wèn)題,目前婚姻法對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定。但我們認(rèn)為產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證,是證明房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法定憑證,但并不意味著婚后取得房產(chǎn)證就是婚后房產(chǎn),因?yàn)榉课菟袡?quán)是在簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)即確定下來(lái),房產(chǎn)登記只是國(guó)家為了便于管理,使物權(quán)能夠具有公信公示力而進(jìn)行的行政行為。該房財(cái)產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得, 取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致,所以此情形也應(yīng)視為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
(三)雙方在婚姻存續(xù)期間共同購(gòu)買(mǎi)房屋,但在離婚時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)證。夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間已經(jīng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,但還未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下離婚的,如果夫妻雙方作為買(mǎi)受人沒(méi)有交清全部購(gòu)房款而沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證, 可以按照 《婚姻法解釋(二) 》 第 21 條處理,人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后,有爭(zhēng)議的,可以另行向人民法院起訴。如果已經(jīng)支付了全部房?jī)r(jià)款,房屋所有權(quán)法律關(guān)系比較清晰, 只需完善權(quán)屬登記手續(xù),人民法院可將以下情況認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn), 對(duì)房屋權(quán)屬、分割、補(bǔ)償問(wèn)題予以處理:第一,在婚姻存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的,無(wú)論是以夫或妻的名義還是妻共同名義;第二,在婚前以夫妻雙方的名義購(gòu)買(mǎi);第三,在婚前以夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi),屬于婚前共同財(cái)產(chǎn),財(cái)產(chǎn)性質(zhì)存續(xù)到婚后仍為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
二、 按揭購(gòu)房在離婚房產(chǎn)分割時(shí)的糾紛問(wèn)題
在房屋價(jià)格飛漲的今天, 夫妻雙方有很多是采取商業(yè)按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)房屋。商業(yè)按揭貸款大都要經(jīng)歷繳納首付,銀行支付開(kāi)發(fā)商剩余房款,夫妻一方或雙方按合同約定每月歸還銀行貸款的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)稱(chēng)中提起離婚訴訟,在房產(chǎn)分割問(wèn)題上會(huì)出現(xiàn)一些復(fù)雜情況。
(一)一方婚前按揭購(gòu)房并取得房產(chǎn)證, 婚后共同償還貸款的情況婚前取得房產(chǎn)證書(shū),就意味著取得了房屋的所有權(quán)。 離婚時(shí)房產(chǎn)直接歸屬于其中一方, 但是這并不影響夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)部分作為共同財(cái)產(chǎn)分割。房屋所有權(quán)與房屋價(jià)值并不完等同。由于婚后償還貸款因素以及房屋升值因素的介入,就房屋的價(jià)值而言,離婚時(shí)候的房產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)大于結(jié)婚時(shí)候的價(jià)格。婚前一方支付的房產(chǎn)價(jià)款應(yīng)當(dāng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn),分割房產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候應(yīng)當(dāng)首先予以扣除。婚后償還的貸款、房屋的升值部分作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。夫妻雙方分割的共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是房屋實(shí)際價(jià)值減去婚前支付部分、尚未償還貸款后的差額部分。
(二)一方婚前按揭貸款, 婚后取得房產(chǎn)證,繼續(xù)還貸的情況這種狀況出現(xiàn)時(shí)應(yīng)分不同情況來(lái)區(qū)別對(duì)待。一種是一方婚前個(gè)人出首付款,然后按揭貸款,在婚后取得房產(chǎn)證后仍然用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸的情況。此時(shí), 房屋屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)不參與財(cái)產(chǎn)分割。另一種情況在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常見(jiàn)到,一方婚前個(gè)人出首付款,婚后取得房產(chǎn)證后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還銀行貸款。在這種情形下,可以認(rèn)為房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),在離婚時(shí)要計(jì)算好婚前出資和婚后還貸中夫妻雙方的出資比例,來(lái)分割好此房產(chǎn)。
(三)夫妻雙方婚后共同出資支付首期,以按揭貸款方式取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后離婚的。在這種情況下,盡管已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證書(shū),但是業(yè)主并不實(shí)際掌握房產(chǎn)證,該房產(chǎn)證被抵押在銀行手里。也就是說(shuō),該房產(chǎn)還存在抵押權(quán)。在夫妻離婚涉及分割按揭房產(chǎn)時(shí)存在首付款、已經(jīng)償還貸款、尚未償還貸款、房屋實(shí)際升值等四個(gè)組成部分。因此,房屋的實(shí)際價(jià)值(合同價(jià)值與房屋升值之和) 減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價(jià)值才是雙方的分配對(duì)象。由其中的一方取得房產(chǎn),繼續(xù)向銀行償還貸款本金、利息,同時(shí)向另一方支付房屋價(jià)值的一半。
三、父母出資購(gòu)房在離婚房產(chǎn)分割時(shí)的糾紛問(wèn)題
在目前經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的情況下,尤其是第一批獨(dú)生子女進(jìn)入婚嫁年齡之后,父母對(duì)子女的關(guān)愛(ài)之心在財(cái)富尤其是房產(chǎn)上表現(xiàn)的更是淋漓盡致,如果父母以下列形式出資為子女購(gòu)房, 那么在子女離婚時(shí)房產(chǎn)如何分割?
1、父母出資購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn),子或女的配偶未出錢(qián),房屋所有權(quán)證上房屋所有人一欄記載了子或女的姓名。在這種情況下,如果父母是在子或女結(jié)婚之前為雙方購(gòu)置的房屋出資,該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母對(duì)子或女的個(gè)人贈(zèng)與,與子或女結(jié)婚之后的配偶無(wú)關(guān),該房屋屬于子或女一方婚前財(cái)產(chǎn),不參與離婚時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割。此時(shí),如果父母在子或女結(jié)婚之前為其出資購(gòu)置房屋并明確表示該房屋是給子或女及其配偶雙方的,那么視為父母對(duì)子或女及其配偶雙方的贈(zèng)與,該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),在離婚時(shí)參與分配。
但是如果子或女結(jié)婚之后,父母為雙方購(gòu)置房屋出資的,該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母對(duì)子或女及其配偶雙方的贈(zèng)與,在子或女離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。上述規(guī)定在司法實(shí)踐當(dāng)中有一個(gè)難點(diǎn)需要把握,即結(jié)婚前后是否贈(zèng)與自己的子女或同時(shí)贈(zèng)與子女的配偶,舉證責(zé)任在分配上是不同的。按照最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋 (二) 第二十二條的規(guī)定中, 對(duì)父母的 “明確表示贈(zèng)與”,須在子或女購(gòu)房前辦理或辦理房屋所有權(quán)證之前做出,并且應(yīng)有證據(jù)證明。如果父母在辦理房屋所有權(quán)證之后或在子女準(zhǔn)備離婚時(shí)才簽訂的對(duì)子或女的贈(zèng)與合同,這種做法實(shí)際上是侵害了子或女配偶一方的合法權(quán)益,這樣事后做出的贈(zèng)與合同可能不會(huì)被法院采納。
2、父母出首付款,其余房款由子或女通過(guò)銀行貸款支付,房屋所有權(quán)登記在子或女的名下。在這種情況下,父母出首付款的行為與第一種情況相同,只不過(guò)父母出資的比例不是百分之百,而是一部分,這部分出資按上述第一種處理方式辦理。而另外的銀行貸款部分屬于夫妻的共同債務(wù),按照婚姻法及其司法解釋關(guān)于共同債務(wù)的方式處理。
3、父母出資一部分,子或女出資一部分,房屋所有權(quán)證登記在父母名下。在這種情況下,房屋的所有權(quán)屬于父母,該房屋不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。夫妻對(duì)購(gòu)買(mǎi)該房屋的出資應(yīng)視為夫妻的共同債權(quán)分割的規(guī)定處理。對(duì)此,父母在為子女出資購(gòu)房時(shí)一定要了解法律的相關(guān)規(guī)定,表達(dá)自己當(dāng)時(shí)真實(shí)的想法。 子女在離婚時(shí)一定要考慮到父母出資購(gòu)置的房屋在離婚時(shí)如何分割,了解相關(guān)規(guī)定之后就可以做到未雨綢繆,避免離婚時(shí)出現(xiàn)種種關(guān)于房產(chǎn)的麻煩狀況。